Избежать проблем: зачем подавать уведомление о начале строительства дома
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Избежать проблем: зачем подавать уведомление о начале строительства дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Строительство дома на дачном участке — это процесс, где важно соблюдать все требования и оформить необходимые документы. Владелец дачного участка должен обратиться в местную администрацию, чтобы получить разрешение на строительство.
Строительство дома на дачном участке
Перевести садовый участок в жилой статус можно, если выполнены определенные условия. Один из основных требований — наличие постоянной регистрации на этом участке. Также важно учесть лимиты на размер жилплощади и соблюдать правила благоустройства и охраны природы.
Строительство жилой постройки на дачном участке подразумевает наличие всех необходимых документов. Это свидетельство о праве собственности на земельный участок, паспорт дачного дома, технический паспорт и другие разрешительные документы.
Если же строительство домика на дачном участке было проведено самовольно, владелец может столкнуться с проблемами. В таком случае, сначала нужно легализовать уже построенную недвижимость и получить все необходимые разрешительные документы, чтобы избежать проблем с органами контроля.
Как правильно строить домик на дачном участке? Для этого стоит обратиться к профессиональным строителям и ознакомиться со всеми требованиями и рекомендациями местной администрации. Важно учесть ландшафтные особенности участка и сделать правильный выбор материалов для строительства.
Самовольно построенная недвижимость
В садовом товариществе или на дачном участке многие хотят иметь свой собственный жилой домик. Однако для строительства недвижимости на таких территориях существуют определенные требования и правила, которые необходимо выполнять. В противном случае появляется риск построить самовольно построенную недвижимость.
Для легального строительства жилой недвижимости на дачном участке необходимо получить соответствующие документы и разрешение. Это может быть разрешение на строительство от местных властей или органах Жилпостройкам. Также необходимо учесть требования ко всем инженерным коммуникациям, которые должны быть обеспечены на участке.
В случае если недвижимость, в том числе жилой домик, была построена самовольно без выполнения всех требований и оформления документов, владелец может столкнуться с проблемами. Такая недвижимость может быть признана нелигитимной и подлежать сносу или другим мерам воздействия со стороны местных властей или органов Жилпостройкам.
Однако существуют случаи, когда можно легализовать уже самовольно построенную недвижимость. В таких случаях владельцам придется выполнить ряд условий и предоставить необходимые документы для оформления недвижимости. Например, это могут быть договоры аренды или соглашения с дачным товариществом, судебные решения или документы, подтверждающие фактический статус недвижимости.
Как подать строительное уведомление, какие документы понадобятся
Адресатом уведомительного документа будет муниципальный орган власти, соответствующий территориальной принадлежности земельного участка. Достаточно созвониться с муниципалитетом и уточнить получателя. Заметим, что по многих муниципальных образованиях установлен определенный порядок обращения с уведомлением о строительстве, описываемый в постановлениях и нормативных документах местных властей.
Документы, которые следует направить властям вместе с уведомлением о строительстве:
- гражданский паспорт (копия). Если уведомление направляется по доверенности, необходима ее копия**;
-
кадастровый номер участка, принадлежащего собственнику-застройщику***;
-
подтверждение права собственности по земельному участку, либо договор на него (копии). Эти сведения потребуются, если по каким-либо причинам они отсутствуют в ЕГРН.
Кто вправе выдать разрешение на строительство дома
Разрешение на строительство частного дома выдается местной администрацией. Обращаться нужно с учетом требований территориальности. То есть, в ту администрации, в ведении которой находится участок. Но также есть некоторые нюансы, которые следует учитывать:
- Разрешение на строительство дома на участке ЛПХ, а также в целом на участках индивидуального строительства выдает администрация муниципалитета, в отделе, который ведает градостроительством.
- Документы для разрешения на строительство частного дома — отдел муниципальной власти, ведающий культурным наследием.
- Разрешение на строительство частного дома выдает Минприроды при условии, что на территории имеются недра.
Что делать при отказе
В статье 51 ГрК РФ определен срок, в течение которого администрация должна дать ответ — 7 дней. Возможно увеличения времени рассмотрения заявки до месяца, если земли считаются объектом исторического наследия.
Результат рассмотрения заявления не всегда удовлетворяет потребности заявителя. Возможен и отказ. В качестве причин выступают:
- отсутствие документов;
- неправильно оформленное заявление;
- отсутствие у заявителя прав на замлю;
- строительство невозможно ввиду наличия ограничений;
- участок необходим государству.
В некоторых случаях отказ лучше не оспаривать, а просто исправить недочеты и отправить заявление еще раз. Но если это невозможно, обжаловать придется в суд.
Исковое заявление должно включать:
- реквизиты суда.
- реквизиты заявителя, в том числе его адрес и ФИО.
- данные органа, выдавшего отказ, который будет ответчиком.
- наименование иска.
- общая информация о ситуации, включая дату обращения с заявлением и причину отказа.
- обстоятельства, из-за которых заявитель не согласен с отказом.
- правовые акты, на которых заявитель основывает свое требование.
- суть требования.
- перечень приложений.
Верховный суд защитил права тех, кто решил строить дом на своей земле — Российская газета
Эта конфликтная ситуация сложилась в Краснодарском крае. Там хозяйка земельного участка начала строить на нем двухэтажный дом для себя и своей семьи. Но местные чиновники отказали гражданке в выдаче разрешительных бумаг на возведение дома. Суды встали на сторону чиновников, вынудив хозяйку дойти до Верховного суда, где с ее доводами согласились.
Отказ чиновников в выдаче разрешения на строительство Верховный суд признал незаконным и отменил его
Все началось с того, что гражданка была собственницей участка. Управление муниципального контроля администрации города провело плановую проверку «соблюдения земельного законодательства». Нашлись недостатки.
Итогом проверки стал акт, в котором было написано, что собственницей не выполнены предписания Правил землепользования и застройки на территории Краснодара.
А именно — на ее участке возведен капитальный объект без разрешения на строительство.
Собственница участка обратилась в администрацию и попросила выдать ей разрешение на строительство.
В выдаче разрешения чиновники отказали, попутно заметив, что «не предусмотрена выдача разрешений на строительство на уже возведенные объекты капитального строительства».
А еще гражданке сообщили, что материалы «по факту самовольного строительства» они отправили в управление муниципального контроля администрации, для принятия к ней административных мер.
Хозяйка участка посчитала отказ чиновников незаконным и отправилась в суд. Там она попросила обязать чиновников выдать ей разрешение на строительство дома для своей семьи. Но суд встал на сторону чиновников. Апелляция с таким решением согласилась. Пришлось жаловаться в Верховный суд.
Там в Судебной коллегии по административным делам сказали, что местные суды допустили «существенное нарушение норм материального права». Краснодарские суды исходили из того, что приступать к строительству капитального объекта можно только после получения разрешения. Поскольку истица не выполнила эти требования, то ее «объект имеет признаки самовольной постройки».
Суды подчеркнули — получение разрешения на строительство после начала строительства законом не предусмотрено.
По мнению Верховного суда, такая позиция ошибочна, и суд разъяснил, почему.
В Градостроительном кодексе сказано, что к ведению местной власти относится выдача разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию и реконструкцию объектов капитального строительства в городе.
В том же кодексе разъясняется, что из себя представляет разрешение на строительство. Это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана участка или проекту планировки территории.
На участке жительницы Краснодара был построен лишь фундамент дома.
Верховный суд из приведенных норм Градостроительного кодекса делает вывод — чиновники вправе отказать в выдаче разрешения на строительство исключительно на основании правовых норм и обстоятельств, указанных в законе, но начало строительных работ к таковым основаниям не отнесено. Отказ в разрешении из-за строительства фундамента не соответствует 51 статье Градостроительного кодекса — подчеркнул суд.
Из анализа этой статьи Градостроительного кодекса следует, что проверки уполномоченного органа проводятся исключительно с целью установить возможность строительства объекта по проекту на этом участке.
При этом начало строительных работ не влияет на принятие решения о соответствии проектной документации требованиям градостроительного регламента, и возможности постройки на этом участке дома по предоставленному проекту.
В случае положительного заключения — законные основания для отказа в выдаче разрешения на строительство отсутствуют — заявил Верховный суд.
Местные суды признали отказ в выдаче разрешения на строительство дома правильным и заявили, что объект «имеет признаки самовольной постройки».
Но Верховный суд возразил — в материалах дела нет доказательств, что гражданка начала строительство своего индивидуального дома с «существенными нарушениями градостроительных и строительных норм».
Нет такого заключения и в письменном отказе выдать разрешение на строительство.
Такие заключения исключают в будущем для хозяйки участка возможность в обычном порядке зарегистрировать дом и являются незаконными.
По мнению Верховного суда, решения местного суда надо отменить и принять по делу новое решение. Отказ чиновников в выдаче разрешения на строительство Верховный суд признал незаконным и отменил его. Высокий суд принял решение, в котором он обязал чиновников рассмотреть заявление гражданки о выдаче ей разрешения на строительство дома.
Случаи, когда разрешение на строительство не требуется
Некоторые строения разрешено возводить без оформления разрешения. К таким объектам относятся:
- Строения вспомогательного назначения, которые принадлежат гражданам ‒ хозпостройки, используемые для личных нужд (бани, гаражи, сараи);
- Вспомогательные объекты, предназначенные для реализации коммерческих целей ‒ складские помещения, ангары, выставочные площадки;
- Строения, не относящиеся к капитальным постройкам ‒ каркасные конструкции, торговые павильоны, которые можно разобрать и транспортировать.
При этом перечисленные объекты должны соответствовать следующим критериям:
- Функциональная нагрузка меньше, чем у основного ОКС;
- Вспомогательное строение не может использоваться самостоятельно без главного здания;
- Конструктивные части дополнительного строения не влияет на эксплуатацию основного объекта;
- Вспомогательная постройка обособлена от главного капстроения;
- Наличие отдельного входа.
Порядок подачи уведомления о планируемом строительстве
Подать уведомление о начале строительства дома можно в следующих уполномоченных органах:
- Жителям Москвы – Комитет государственного строительного надзора.
- Для Санкт-Петербурга – Служба государственного строительного надзора и экспертизы.
Для других территориальных округов это могут быть:
- региональная администрация;
- департамент архитектуры и градостроительства;
- министерство строительства или др.
Процедура подачи состоит из таких пунктов:
- документы вместе с уведомлением подаются в нужный отдел;
- в течение 7 рабочих дней будет рассмотрено заявление;
- ответ дается в письменной или электронной форме на адрес заявителя.
Одобрение запроса выражается в регистрации застройки, после чего можно начинать строиться. При отказе даются пояснения принятого решения. Исправив замечания (если это возможно) собственник сможет вновь подать уведомление о строительстве садового или жилого дома.
В каких случаях могут отказать в согласовании строительства?
По результатам рассмотрения уведомления о планируемом строительстве администрация может направить уведомление о несоответствии планируемого объекта допустимым параметрам в ряде случаев:
- Если земельный участок находится в зоне с особыми условиями использования (природоохранные территории, прибрежные зоны, историко-культурные зоны);
- Если указанные в уведомлении параметры жилого дома превышают допустимые (например, высота жилого дома);
- Категория и вид разрешенного использования не предусматривает возможности размещения жилого дома;
- У лица, направившего уведомление отсутствуют права на земельный участок;
- Ошибки в заполнении формы заявления.
Как заполнить уведомление о планируемом строительстве
Перед тем как подавать уведомление о планируемом строительстве дома, соберите все необходимые данные, которые будут нужны при заполнении заявления:
-
ФИО, место жительства и паспортные данные;
-
Информация о земельном участке — кадастровый номер, адрес (или описание местоположения участка, если адрес еще не присвоен);
-
Сведения о праве застройщика на земельный участок (правоустанавливающие документы/документы-основания, указанные в разделе 2 выписки из ЕГРЮЛ);
-
Сведения о видах разрешенного использования земельного участка (указывается в выписке из ЕГРЮЛ) и объекта строительства (определяется застройщиком);
-
Договор купли-продажи земельного участка;
-
Данные о планируемых параметрах дома, в т. ч. об отступах от границ участка (план земельного участка, проект дома);
-
Электронный адрес для обратной связи;
-
Способ направления обратного уведомления.
Когда нужно подавать уведомление о начале строительства/реконструкции?
Итак, перед началом строительства МОЖНО подать «Уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС или садового дома». Как закончили и готовы зарегистрироваться — «Уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома». Если в течение строительства Ваши планы поменялись — нужно оформить «Уведомление об изменении параметров строительства». В Вашем распоряжении есть 3 варианта Уведомления ( скачать бланки можно наверху), чтобы власти всегда были в курсе о ваших «строительных приключениях».
Что самое смешное- в ответ Вы получите следующее-«уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке» (далее «Уведомление о соответствии проекта») и «уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной» (далее «Уведомление о соответствии постройки»). Обменялись уведомлениями с длиннющими названиями. Иногда сразу и не поймешь, о чем там вообще идет речь.
Возвращаясь к вопросу о том, в каких случаях следует готовить и подавать уведомление:
- вне зависимости от разрешенного использования земли, уведомление подается при реконструкции дома. Если меняете изначальную конфигурацию дома или его основные характеристики (этажность, общая площадь) — это считается реконструкцией. И после завершения реконструкции опять же понадобится технический план. Не забывайте — садоводы теперь тоже обязаны все эти процедуры проходить.
- как говорилось выше, если уже подали первое уведомление о начале строительства, нужно идти до конца и подавать об окончании.
- если планируете строительство с привлечением материнского капитала — 100% затребуют уведомление.
- если сомневаетесь в возможности строительства на вашем земельном участке дома в определенном месте с определенными характеристиками — уведомление тоже лучше подготовить. Могут выясниться обстоятельства, которые будут препятствовать зарегистрировать уже построенное здание по амнистии.
- многие продавцы земельных участков подают уведомление о начале строительства и получают одобрение администрации, чтобы убедить будущего покупателя, что проблем со строительством на этом участке нет. Это дает некое конкурентное преимущество при сравнении схожих предложений о продаже земельного участка.
Земля под ИЖС автоматически подразумевает возможность возводить жилье. Гораздо деликатнее с дачными (садовыми) угодьями. Поэтому в дальнейшем будем делать акцент именно на дачно-садоводческих участках.
Вопрос:
На каком участке можно строить дом?
СНТ могут быть двух видов: садоводческие и огороднические (слово дача из закона удалено). На огороднических участках строить капитальные объекты нельзя вообще. Остаются только садоводческие товарищества. Там возможно создать жилье, но при условии:
- земельный надел находится в границах населенного пункта;
- есть градостроительный регламент, позволяющий производить застройку жилыми или садовыми домами.
Отсюда следует, если участок находится вне населенного пункта, то там ничего строить нельзя.
Что такое проект дома
Проект дома — это комплект документов и чертежей, содержащих всю информацию об архитектурных, технических и инженерных решениях для строительства. Его разрабатывают для вновь возводимого дома, при реконструкции или капремонте. Другими словами, это подробная инструкция о том, что и как строить.
Внешне проект дома представляет собой альбом, обычно формата А3. Его объем варьируется от степени детализации и доходит до сотен страниц. Готовят проект строительные компании и архитектурные бюро с учетом пожеланий заказчика. В среднем подготовка занимает от нескольких недель до месяцев.
Проект делится на разделы, а те, в свою очередь, состоят из графической и текстовой частей. Первая содержит чертежи, эскизы, цветные изображения фасада и интерьера, вплоть до расположения мебели и розеток. Текстовая описывает материалы, типы нагрузок и прочие технические параметры в соответствии с ГОСТ и СНиП.
По действующему законодательству, подготовка проектной документации, ее экспертиза для строительства дома под ИЖС, для ведения личного подсобного хозяйства, садового и дачного дома не требуется, говорит Наталья Водолагина, партнер юридической фирмы «Вестсайд». Самое главное для данной категории домов, чтобы:
- вид земельного участка позволял такую застройку;
- у постройки было не более трех наземных этажей;
- высота здания составляла не более 20 м;
- соблюдались отступы от границ земельного участка и других имеющихся строений.
При поиске земли для строительства жилого дома важно учесть ряд факторов:
- Транспортная доступность. Уточните, есть ли рядом остановки общественного транспорта, как быстро можно добраться до города. Также важное значение имеет наличие подъездных путей и качество дорожного покрытия.
- Площадь. Размер участка необходимо соотнести с площадью и проектом будущего дома. К примеру, если вы хотите построить одноэтажный дом с метражом более 100 квадратов, то лучше остановиться на 10-15 сотках земли.
- Рельеф. Если участок расположен под уклоном, то подготовка к строительству потребует дополнительных затрат на проведение земляных, планировочных и дренажных работ.
- Социальная инфраструктура. Стоит выяснить, где находится ближайший магазин, детский сад, школа, поликлиника.
- Наличие инженерных коммуникаций. Если участок не подключён к водопроводу, электричеству и газу, нужно узнать, насколько близко к нему проходят инженерные сети. От этого напрямую будут зависеть стоимость и сроки подключения.
Можно выбрать одну подрядную организацию, которая построит дом «под ключ» или для каждого отдельного вида работ пользоваться услугами разных компаний. Лучше остановиться на первом варианте, так как у каждого подрядчика свои стандарты работы, с которыми может не согласиться «чужая» бригада.
Зачем собственнику уведомлять местные власти о планируемом строительстве
Возводить дом самовольно, без ведома муниципалитета, с последующим узакониванием постройки в судебном порядке – это возможно, но лишь если не будет нарушений параметров и обоснованных возражений от собственников недвижимости по соседству.
В некоторых случаях узаконивать объект ИЖС в суде несколько проще, чем хлопотать с документами. Однако суд может в регистрации отказать, да и госпошлину придется платить довольно высокую, «имущественную» (ст.333.19, ч.1, п.1 Налогового кодекса). Поэтому лучше все же обратиться к администрации с уведомлением.
Следует заметить, что периодически продлеваемая «дачная амнистия» (ее новый «крайний» срок – 1 марта 2026 г.) позволяет собственнику оформить новостройку, соответствующую стандартам ИЖС, только лишь на основании подтвержденных прав владения землей под коттеджем и его технического плана. Т.е. подтверждать факт уведомления муниципалитета при этом порядке регистрации права собственности не нужно.
Тем не менее, норму уведомительного порядка строительства домов (жилых, садовых), установленную первой статьей закона за №340-ФЗ от 03.08.2018 г., никто не отменял. А значит собственнику земельного участка, намеревающемуся строиться и неуверенному в точной дате завершения постройки дома – в том плане, чтобы успеть до весны 2016-го – рациональнее будет документально закрепить факт уведомления, подготовив и направив в муниципальную администрацию соответствующий документ (об этом см. далее).
Регистрация прав собственности на объекты ИЖС
Занимается регистрацией прав собственности на частные жилые строения Росреестр и его терорганы. Пошлина за эту услугу составляет 350 рублей.
Когда данные о земельном участке имеются в ЕГРП, то есть он оформлен в собственность, потребуется, кроме заявления:
- гражданский паспорт собственника (представитель с доверенностью);
- кадастровый паспорт;
- квитанция об оплате госпошлины.
Если земля не зарегистрирована, дополнительно надо предъявить:
- правоустанавливающий документ на земельный участок;
- бумаги, подтверждающие, что объект ИЖС расположен на территории этого участка.
Рассматриваются бумаги 10 рабочих дней. Заявителю выдаются свидетельства о праве собственности:
- на объект ИЖС;
- на участок земли (при необходимости).