Обмен жилыми помещениями по договору социального найма
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен жилыми помещениями по договору социального найма». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для начала обмена с доплатой необходимо определиться с городами, между которыми будет происходить обмен. Также необходимо выбрать квартиры, которые вы желаете обменять. Важно учесть какие-либо юридические особенности обмена недвижимостью в выбранных городах.
Обмен муниципального жилья: пошаговая инструкция
В случае если с разменом жилья, находящегося в собственности государства или территориальных органов власти не возникает проблем, а все задействованные в процессе стороны выразили свое согласие, можно приступать к процедуре обмена. Делается это в определенной последовательности, при этом придется совершить несколько обязательных действий:
- найти подходящий вариант, а выше было сказано, что из-за дефицита неприватизированного жилья риэлторы такие сделки игнорируют
- заключить договор обмена, под которым должны стоять подписи всех задействованных сторон – совместно проживающих лиц, наймодателей и опекунских служб (в случае необходимости)
- расторжение старого договора соцнайма с параллельным заключением аналогичного договора по новому адресу
Несмотря на то, что найти равноценное жилье, находящееся в муниципальной или госсобственности, сложно, юристы рекомендуют обратиться в многофункциональный центр (МФЦ), где есть база таких объектов. Помочь найти интересующий вариант поможет объявление в СМИ и анализ предложений на специализированных сайтах, представленных в большом многообразии в Сети.
Вакантная муниципальная квартира
Вакантная муниципальная квартира – это квартира, находящаяся в ведении муниципальных органов и свободная для передачи новому нанимателю. Такая квартира может возникнуть в результате смерти предыдущего нанимателя, его отказа от жилплощади, переезда в другой регион или по другим причинам.
Вакантные муниципальные квартиры представляют собой возможность для желающих получить жилье по льготным условиям. Часто такие квартиры предоставляются на условиях долгосрочной аренды или с предоставлением права выкупа. Однако, для получения вакантной муниципальной квартиры необходимо пройти процедуру подачи заявления, удовлетворить определенные требования и пройти отбор.
Одним из главных преимуществ вакантных муниципальных квартир является их стоимость. Чаще всего, они значительно дешевле рыночных цен на аналогичное жилье. Кроме того, эти квартиры могут быть отремонтированы или переоборудованы в ходе передачи новому нанимателю, что также является дополнительной выгодой.
Как получить финансовую компенсацию за муниципальную квартиру?
Если вы владеете муниципальной квартирой и хотите получить финансовую компенсацию, существует несколько способов достичь этой цели. Одним из наиболее эффективных является участие в программе обмена муниципальной квартиры на наличные средства.
Прежде всего, вам следует обратиться в местное управление ЖКХ или в органы исполнительной власти с целью узнать о наличии программы обмена. Обратитесь к сотрудникам, чтобы получить всю необходимую информацию и узнать о всех условиях. Обратите внимание, что вам может потребоваться предоставить документы, подтверждающие ваше право на муниципальное жилье.
Кроме того, возможно получение финансовой компенсации путем продажи муниципальной квартиры на коммерческом рынке недвижимости. В этом случае вам следует обратиться к лицензированному риэлтору или нотариусу, чтобы правильно оформить все необходимые документы и провести сделку. Учтите, что стоимость муниципального жилья может быть ниже рыночной цены, поэтому необходимо составить адекватную цену для быстрой продажи.
Также не забывайте о возможности инвестирования в муниципалитет. В некоторых городах есть программы инвестиций, предлагающие привлекательные условия для желающих вложить средства. С такой инвестицией можно рассчитывать на дивиденды в будущем.
В итоге, выбирая способ получения финансовой компенсации за муниципальную квартиру, важно учесть все возможности и риски. Обратитесь к профессионалам, чтобы получить точную информацию и сделать осознанный выбор.
Поменять квартиру на… квартиру: многообразие вариантов
Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.
Вариантов обмена квартир существует множество, и у каждого из них есть свои особенности, которые необходимо учесть перед заключением.
Закон не запрещает нанимателям проводить процедуру размена неприватизированной квартиры. Но на самом деле вопрос решается не так просто. Поэтому таких сделок не так много. Ст. 72 ЖК РФ содержит информацию о правилах обмена муниципального жилья. Это основной закон, на который опираются в данном случае. Он гласит:
- Наниматель с письменного согласия собственника муниципальной квартиры и всех проживающих лиц имеет право заниматься обменом жилого помещения на другое жилье.
- Проживающие с нанимателем жильцы вправе требовать обмена занимаемой площади на другое жилье, находящееся в разных домах.
- Если между нанимателем и жильцами возникли разногласия по поводу размена квартиры, каждый из них может требовать принудительный размен занимаемой жилплощади через суд.
- При наличии недееспособных и несовершеннолетних членов семьи размен квартиры без согласия органов опеки не допускается.
Добиваемся обмена через суд
Выше мы рассмотрели наиболее простой вариант, когда все проживающие в муниципальной квартире пришли к согласию и смогли добровольно разменять жилплощадь. Но так бывает далеко не всегда. Тогда инициатор обмена может добиться своего через суд.
В плане обмена наниматели муниципального жилья находятся в более выгодном положении, чем собственники. Приватизированную квартиру принудительно разделить не может даже суд.
Однако истцу нужно сначала найти варианты размена и доказать необходимость размена. В этом случае все зарегистрированные в квартире получат помещения, соответствующие их долям в прежнем жилье.
По словам специалистов, случаи принудительного размена недвижимости встречаются довольно редко. Такой вариант развития событий невыгоден всем сторонам конфликта. Тот, кто препятствует сделке, не имеет права участвовать в выборе вариантов обмена, и будет вынужден переехать туда, куда суд решит его переселить. А истцу обычно трудно найти нанимателя, который согласится ждать обмена, пока идут тяжбы.
Добавлена 02 марта 2015 г., отредактирована 02 марта 2015 г.
В каких случаях муниципалитет может отказать в обмене неприватизированной квартиры?
Отказ возможен в нескольких случаях, которые зафиксированы в законе. Нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.
Что нужно знать перед обменом муниципальной квартиры
Если вы решили обменять свою муниципальную квартиру на другое жилье, то нужно знать основные правила и процедуры, чтобы не столкнуться с неприятностями.
Прежде всего, необходимо подать заявление в орган муниципального жилья по месту проживания. В заявлении указывается желаемый вариант жилья и причины обмена. Обмен возможен только между муниципальными жильцами и нанимателями, имеющими право пользования жильем. Кроме того, их доля в общей площади жилищного фонда должна быть одинаковой.
Принимаются только заявления, подтверждающие факт проживания в муниципальном жилье. Необходимо предоставить документы, подтверждающие состав семьи, а также письменные согласия всех проживающих в квартире, включая несовершеннолетних. Если один из проживающих находится под опекой или попечительством, нужно получить разрешение правоохранительных органов.
После подачи заявления муниципалитет проводит проверку правовых документов на имеющееся жилье и проверку на разрешение его продажи или обмена. В случае, если в квартире проживает несколько семей, нужно получить разрешение каждой из них на продажу или обмен.
В случае размена на другое жилье, которое находится в найме, нужно доплатить разницу между ценой обменяемой жилплощади и новым помещением или пополнить жилищные квоты, если это возможно.
Процедура оформления договора обмена проходит под наблюдением правоохранительных органов для предотвращения принудительного обмена или мошенничества. В случае приватизированных квартир должно быть оформлено помещение в собственности.
Каждая сделка обмена должна проходить в соответствии с правовым регламентом и не нарушать прав человека на свое жилье, правила наема и коммунальной оплаты.
Обмен муниципальной квартиры не всегда является лучшим решением для проживания граждан. В некоторых случаях возможны другие варианты использования муниципальной жилплощади.
- Найм жилья у наймодателя
- Продажа муниципальной квартиры
- Передача ребенка на попечительство или опеку
Если гражданин не может обменять муниципальную квартиру, он может арендовать комнату или квартиру у наймодателя. Для этого необходимо заключить договор найма и заплатить арендную плату.
Также возможна продажа муниципальной квартиры на основании разрешения муниципалитета. Для этого необходимо подать заявление и оформить все необходимые документы и порядок процедуры продажи квартиры. В случае продажи муниципального жилья гражданин имеет право на получение своей доли от суммы продажи, после вычета всех платежей.
При передаче несовершеннолетнего ребенка на попечительство или опеку, муниципальное жилье может оставаться его домом. Решению об оставлении жилища необходимо получить письменные подтверждающие документы от органов опеки и попечительства.
Таким образом, альтернативы обмену муниципальной квартиры могут быть использованы в случае, если гражданин не может обменять свои жилые помещения на другой объект. Для получения правовой защиты и достижения своих целей необходимо соответствующим образом оформить сделку и получить подтверждающие документы.
| Понятие | Правила и процедуры |
|---|---|
| Муниципальная квартира | Жилое помещение, принадлежащее муниципалитету и предоставленное на проживание гражданам по договору найма или на праве попечительства. |
| Обмен квартир | Сделка, при которой гражданин может обменять одну муниципальную квартиру на другую муниципальную квартиру или на квартиру, приватизированную другим гражданином. |
| Право на обмен | У гражданина, проживающего в муниципальной квартире, есть право на обмен, которое подтверждают письменные документы, подтверждающие его права на проживание в данной квартире. |
| Порядок обмена | Для обмена квартир необходимо подать заявление в муниципалитет, в котором указать причину обмена, жилое помещение, которое гражданин хочет получить взамен, а также дополнительную доплату, если она требуется. После рассмотрения заявления муниципалитетом, подписания договора, оформления разрешения на обмен квартир и проведения технической инвентаризации происходит обмен квартир. |
| Обмен с несовершеннолетними | Для проведения обмена, когда в квартире проживают несовершеннолетние, необходимо получить разрешение на совершение обмена от органа попечительства и опеки. |
| Продажа муниципальной квартиры | Продажа муниципальной квартиры происходит в порядке принудительного размена на жилое помещение, приватизированное другим гражданином, при решении суда или иным правовым решением. |
Как проходит обмен ипотечной квартиры
Закон не накладывает специальных ограничений на обмен квартиры или дома с непогашенным кредитом. Но в такой сделке обязательно должен участвовать банк, который выдал кредит. И эта процедура далеко не формальная. С точки зрения банка, происходит смена залогового объекта, и новый объект должен быть не менее ликвидным и качественным, чем предыдущий. Банки охотнее дают согласие на мену, если заемщик аккуратно вносил платежи по крайней мере два года. Сотрудники банка должны убедиться в юридической чистоте и хорошем состоянии объекта.
Заемщик обращается в банк с заявлением на согласование мены или продажи. К заявлению нужно приложить паспорт, идентификационный номер, свидетельство о браке, паспорт и письменное согласие супруга, а также документ, подтверждающий отсутствие задолженности по ипотечным платежам.
Если речь идет о прямом обмене, банк налагает ипотечное обременение на новый объект и снимает с предыдущего.
Если заемщик переезжает в более дорогую квартиру, используют другую схему, основанную на договоре купли-продажи. Клиент подает заявление на согласование и заявку на новый кредит — банк налагает обременение по новому кредиту на новый объект (по нему также должны быть собраны все документы) и снимает обременение с предыдущего объекта, который контрагент получает по сделке по купле-продаже.
Самый сложный вариант — обмен на квартиру меньшей площади с доплатой. Банки редко дают согласие на такие сделки, поскольку стоимость залога снижается. Решением может стать потребительский кредит, который покрывает остаток ипотечной задолженности. Полученная в результате мены доплата несколько смягчит издержки.
Принудительный размен приватизированной квартиры через суд практика — Малина-групп
Весь процесс размена муниципального жилья достаточно запутан и непрост в осуществлении. Даже рассмотрев и внимательно изучив представленный выше материал, не каждый человек в полной мере сможет понять суть данной процедуры. Так или иначе, разобраться с законодательными и юридическими аспектами обмена придется.
- Как было отмечено ранее, перед обращением в суд необходимо предложить всем нанимателям провести размен жилья мирным путем. Если хотя бы один из них не согласен, то без обращения в суд не обойтись.
- Прежде чем идти в суд, не менее важно удостовериться в том, согласен ли наймодатель, предоставивший жилье, на обмен или нет. В большинстве случаев местный муниципалитет дает разрешение на осуществлении процедуры, но не всегда. Любой отказ наймодателя наниматель имеет право обжаловать в суде.
- Получив разрешение на обмен муниципального жилья от наймодателя, можно идти в суд. В судебный орган необходимо подать иск, в котором выражена просьба истца об осуществлении принудительного обмена жилища. В исковом заявлении важно указать все доводы, существенные по вашему мнению, которые удостоверяют целесообразность размена жилища. Рассмотрев иск и все доводы ответчиков, суд вынесет вердикт по подтверждению или отказу осуществления принудительного размена.
- Получив официальный отказ на обмен, можно продолжить судебные тяжбы, но зачастую результата они не дают. Если же суд принудил остальных нанимателей к размену, то необходимо начинать поиск муниципального жилья, в которое будут переселены наниматели. Подбирая новые жилищные объекты, важно учитывать, чтобы они имели муниципальный статус и удовлетворяли желаниям всех нанимателей. Общая площадь новых жилищных объектов для размена должна быть эквивалентной площади жилья, которое разменивается.
- Найдя подходящие варианты для размена, заключается договор мены, который официально подтверждает факт размена. Договор заключается с участием местного муниципалитета и всех нанимателей муниципального жилья в письменной форме. После чего оригинал договора предоставляется каждому наймодателю нового жилья.
Необходимые условия для размена муниципальной квартиры
Если жильцы в муниципальной квартире пришли к согласию по поводу вопроса о ее размене, им следует подыскать подходящие варианты. При этом выбирать они могут лишь из неприватизированного жилья меньшей площади. Размен муниципальных квартир на частные не допускается. В этом заключается одна из сложностей, поскольку в государственном фонде в результате приватизации осталось не так много жилья и еще меньше нанимателей, которые готовы устроить обмен. Следует понимать, что потребуется найти лиц, которые согласятся вселиться в одну квартиру, ведь в большинстве случаев они будут друг другу чужими людьми.
Гражданину придется действовать самостоятельно. Необходимо расклеивать и подавать в газеты объявления, а также искать встречные предложения. Этот процесс может затянуться. В таких вопросах вряд ли помогут агентства недвижимости, поскольку риелторы не заинтересованы в сделках, с которых не получат прибыли.
Законодательство не запрещает совершать обмен на муниципальные квартиры или комнаты, находящиеся в другом городе или регионе. Поэтому при желании подходящие варианты можно найти.
Также жильцам, желающим совершить размен квартиры, необходимо получить согласие органа, который является собственником их жилплощади. Муниципалитет откажет в процедуре в следующих случаях:
- Если в отношении квартиры ответственного нанимателя ведется исковое производство о расторжении или изменении с ним договора социального найма.
- Если право пользования квартирой лиц оспаривается в суде.
- Квартира находится в ветхом или аварийном доме.
- В отношении дома, в котором расположена квартира, принято решение о сносе.
- Многоквартирный дом, в котором находится обмениваемое жилье, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой и переустройством помещений.
- Если размениваемая квартира является служебной.
- Если имеются задолженности по коммунальным услугам.
Хочешь делать — делай сам
Допустим, препятствий не обнаружено. Что тогда нужно делать гражданину? Ответ прост: самому подыскивать варианты обмена. Увы, никто другой этим заниматься не будет. Можно ли разменять неприватизированную квартиру через агентство недвижимости? К сожалению, в большинстве случаев — нет. Практически никто из риелторов этим заниматься не станет, так как для них работа по такому обмену просто невыгодна. А муниципальные или государственные организации не обязаны помогать гражданам в подобных вопросах.
Подпишитесь на рассылку
Яндекс.Дзен ВКонтакте Telegram
Тем не менее найти жильё для обмена возможно. Более того, закон не запрещается вести размен и на другие города. С согласия организаций-собственников допускается даже вселение в неприватизированное жильё граждан, ранее проживавших в другом городе. В этом случае новый жилец просто заключает договор социального найма и принимает по нему все права и обязанности.
Поиск подходящей квартиры
Одним из главных этапов обмена квартирами является поиск подходящей жилплощади для героев нашей истории.
Если у бене было желание взять квартиру на большую жилплощадь, то должны быть готовы к доплате. Но также нужно понимать, что подбирать квартиру только с учетом дохода — неправильный подход. Необходимо также учитывать интересы других лиц в этом процессе, чтобы найти подходящий вариант для всех.
Все данные по жилью должны быть описаны в документах. Контрагент должен быть готов представить документы на жилье и их имущественных правах. При оформлении квартиры по ипотеке дополнительно нужно будет заполнить заявление на капитал.
Для беловой квартиры обычно не требуется каких-либо дополнительных условий. Из других вариантов можно рассмотреть альтернативную ипотеку. Однако, с поиском квартиры по альтернативной ипотеке может быть связано большое количество задолженностей по коммунальным платежам и иных документах.
Помимо моральных аспектов не забудьте об игре в жанре «друзья против друзей». Иногда полезно подключать друзей к поиску жилья, ведь они могут оказаться говорящими товарищами, которые поймут ваши интересы и помогут найти подходящий вариант.
Поэтому, при выборе подходящей квартиры необходимо учитывать все эти факторы, иначе в будущем это может стать единственным и большим испытанием.