Как выбрать и купить квартиру в Нижнем Новгороде

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выбрать и купить квартиру в Нижнем Новгороде». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Проверка документов собственника, если вы покупаете вторичку, занятие не менее ответственное, чем осмотр квартиры. Не стесняйтесь спрашивать все возможные документы: паспорта собственников, справки из ПНД, свидетельство права собственности, выписку из ЕГРН и другие документы на квартиру. Важно убедиться, что продавец действительно является собственником, что в числе собственников нет несовершеннолетних или недееспособных граждан, что квартира не находится под арестом или иным обременением, что в ней не проводилась неузаконенная перепланировка. Часть документов можно самостоятельно запросить в Росреестре. Если продавец отказывается давать те или иные бумаги и сведения, это должно стать поводом насторожиться, а все ли в порядке с выбранной жилплощадью и не будет ли сделка потом аннулирована судом.

Некоторые граждане негативно относится к вторичному жилью. Они ошибочно считают, что покупателям придется выбирать из старых квартир, с неудобной планировкой и устаревшими условиями проживания. На самом деле, рынок вторичного жилья – это огромный жилой фонд, основным отличием которого является наличие оформленного права собственности на каждый объект недвижимости.

Проще говоря, если квартира в новом, только что введенном в эксплуатацию доме, была продана и прошла процедуру государственной регистрации права собственности в Росреестре, она уже «вторичка».

Вторичное жилье – это богатый выбор квартир, имеющих различные категории и характеристики.

Можно выделить несколько видов:

1. Эконом-класс. Жилье в домах старой постройки, высотностью не более 2-4 этажей. Планировка неудобная, общая площадь квартиры и отдельных помещений (кухня, ванная, туалет) очень маленькая. Иногда отсутствуют необходимые коммуникации (водопровод, канализация, газопровод).
2. Стандартное жилье. Квартиры в типовых домах высотностью от 5 до 16 этажей. Имеются 1, 2 и 3-комнатные варианты.
3. Жилье улучшенного типа. Недвижимость в домах современной постройки. Отличается удобством планировки и повышенной комфортностью.
4. Элитное жилье. Обычно в домах не более 30 квартир, зачастую жилплощадь занимает целый этаж. Отличаются высокой комфортностью. Обязательное условие – наличие закрытой, облагороженной внутридомовой территории (лифт, консьерж, автопарковка, охрана, детская площадка).

Пoлeзныe coвeты: кaк выгoднo взять ипoтeкy нa квapтиpy

Bocпoльзyйтecь ycлyгaми пpoфeccиoнaлoв. Pиeлтop знaeт вce дocтyпныe пpeдлoжeния нa pынкe нeдвижимocти, пoэтoмy cмoжeт быcтpo нaйти пoдxoдящyю квapтиpy нa втopичкe или в нoвoм дoмe. C пoмoщью ипoтeчнoгo бpoкepa вы cэкoнoмитe вpeмя, нe бyдeтe caмocтoятeльнo изyчaть дeтaли бaнкoвcкиx пpeдлoжeний и выбepeтe caмoe выгoднoe для ceбя. 3a cчeт гpaмoтнo зaпoлнeннoй зaявки и знaния ocoбeннocтeй бaнкoвcкoй cиcтeмы cпeциaлиcт cнизит дo минимyмa вoзмoжнocть oткaзa.

Bыбиpaйтe ипoтeчныe пpoгpaммы oт пpoвepeнныx кoмпaний. Пoдaвaйтe зaявки в бaнки, кoтopыe вxoдят в дecяткy лyчшиx пo paзмepaм aктивoв и нaдёжнocти. Cpeди ниx Cбepбaнк, BTБ, Гaзпpoмбaнк, Oткpытиe.

Cpaвнитe пpeдлoжeния нecкoлькиx бaнкoв. Чeм бoльшe пpeдлoжeний вы paccмoтpитe, тeм вышe шaнc нaйти нaибoлee пpивлeкaтeльный в экoнoмичecкoм плaнe вapиaнт.

Tщaтeльнo изyчитe ycлoвия. Aнaлизиpyйтe нe нoминaльныe, a peaльныe ycлoвия бaнкoв. Нe aкцeнтиpyйтecь нa peклaмнoй инфopмaции — в нeй мoгyт быть yкaзaны caмыe выгoдныe ycлoвия, кoтopыe coбpaны из paзныx пpoгpaмм. Изyчитe индивидyaльнoe пpeдлoжeниe бaнкa пo вaшeмy зaпpocy caмocтoятeльнo или c пoмoщью cпeциaлиcтa.

Несовершеннолетние могут быть собственниками квартиры, например, в силу приватизации жилой площади. В этом случае необходимо выяснить, где детям будет выделена собственность: она не должна ухудшать условий проживания несовершеннолетних. Этот момент курируют органы опеки – через согласование перехода права собственности на жилые объекты. Часто продавцы начинают подбор жилья и согласование сделки с органами опеки только после заключения предварительного договора купли-продажи с покупателем. Поэтому вы можете попросить продавца разрешить вам лично присутствовать на переговорах с органами опеки. Согласование альтернативного жилья для детей проходит индивидуально и может занимать от нескольких дней до нескольких месяцев.

Часто жилье приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В этом случае родители обязаны выделить несовершеннолетним их доли в праве собственности после того, как будет снято обременение. Нередко из-за незнания законов или для скорости продажи собственники умалчивают об использовании маткапитала либо собираются выделить доли детям позже, уже в другом, приобретаемом жилье. Это запрещено: доли несовершеннолетним должны выделяться только в жилье, на которое были потрачены средства маткапитала. По всей стране давно идут судебные споры, в результате которых признаются недействительными сделки, где не выполнены эти условия.

Справка из психоневрологического диспансера актуальна, если вы проводите сделку с продавцом пенсионного возраста. К сожалению, от болезней, которые влияют на дееспособность и могут ее ограничить, не застрахована ни одна возрастная категория граждан. Если есть объективные сомнения в дееспособности и адекватности продавца – настаивайте на том, чтобы лично сходить с продавцом к специалисту, так как подобные справки легко подделать. Некоторые скажут, что нотариус удостоверится в дееспособности, и отчасти будут правы: нотариус проверяет по базе судебных актов, лишен гражданин дееспособности в судебном порядке или нет. Но человек может страдать заболеванием и даже не находиться на учете у врача – или находиться и при этом отсутствовать в судебной базе данных. Справка факультативная, но иной раз лучше подстраховаться и выслушать негодования продавца, чем потом остаться без жилья и вложенных денег.

Справка из наркологического диспансера также факультативная, и способ ее получения идентичен: при малейших сомнениях с продавцом нужно сходить лично в диспансер, чтобы убедиться, что справка не подделана. Наркоманы в сделках – единичные случаи. Но лучше подстраховаться.

Существует еще один способ комплексной проверки документов по сделке – титульное страхование, которое проводится через банк или страховую организацию. Если кратко, то организация берет на себя проверку всех документов по сделке и анализирует их. И делает вывод о рисках: может ли эта сделка гарантировать переход права собственности без негативных юридических последствий в будущем, а также выгоду самому страховщику (получение комиссии без выплаты страховой суммы). Этот способ тоже не панацея, и у каждой организации свои условия страхования. Это может быть страхование сделки на случай проведения ее недееспособным гражданином, одним из супругов без согласия второго и т. д.

Как не бывает одинаковых людей, так не бывает и одинаковых объектов недвижимости. Особенно если речь идет о вторичном рынке. У каждого объекта своя судьба и нюансы, поэтому требуется не только индивидуальный подход, но и максимальная внимательность потенциального покупателя при анализе документов. Удачных сделок без негативных последствий!

Обсудите заранее все условия передачи денег, а также выбор банка. Передать деньги за квартиру можно несколькими способами:

• Банковская ячейка. Этот вариант более удобный: вам не нужно отчитываться перед банком и единственные дополнительные расходы — это 0,1–0,3% от общей суммы, которые спишет банк за проверку и пересчет денег. Нужно арендовать две ячейки: в одной будут лежать деньги, в другой — документы и расписка о том, что сумма получена полностью. Когда сумма соберется полностью, продавец получит ключ от ячейки с деньгами, а покупатель — от ячейки с распиской. Важно, чтобы это происходило одновременно.
• Аккредитив. Это специальный счёт, к которому у продавца будет доступ. В этом случае банк может спросить, откуда у вас деньги, и даже приостановить операцию по счёту, если ответ его не устроит. Кроме того, придется заплатить комиссию за открытие счета: в среднем около 3000 рублей.

Подготовка документов для регистрации

Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.

Документы при покупке квартиры-вторички:

• паспорта покупателя и продавца;
• правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
• справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
• выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
• справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
• выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
• согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
• техпаспорт;
• квитанция на оплату государственной пошлины.

Как оценить район перед покупкой

Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.

• Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.

• Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.

• Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.

• Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.

• Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.

Важные дополнительные вопросы

Если осмотр жилья для покупки проводится в летнее время, стоит поинтересоваться, тепло ли в квартире зимой. Не стоит, однако, довольствоваться только ответами владельцев, можно аккуратно провести дополнительный «опрос» соседей. При осмотре самой квартиры и подъезда стоит поинтересоваться толщиной стен и перекрытий, а также материалами, из которых они сделаны (а лучше – заглянуть в техпаспорт квартиры).

На заметку

Будет полезно знать, что стены в панельных домах, очень давно построенных, в большинстве случаев имеют высокую теплопроводность, именно поэтому в них холодно зимой и жарко летом. Кирпич и современные панельные материалы держат тепло гораздо лучше.

Если стены в угловой квартире не были утеплены, возможно, вам впоследствии придется заняться этим вопросом. Не лишним будет также задать вопрос о звукоизоляции, поскольку если в квартире слышно, о чем разговаривают соседи, жить будет очень дискомфортно.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя несколько важных этапов. Первым из них является осмотр жилой недвижимости.

Вне зависимости от того нашли ли вы жилплощадь сами или ее вам подобрали риэлтора, важно знать, на что обращать внимание:

• ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
• наличие и работоспособность дверей, окон;
• наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
• состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
• в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
• отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
• проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
• соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.

Как выбрать правильное жилье?

Перед тем, как искать подходящую квартиру, покупатель должен четко определиться со всеми своими потребностями, потому что только четкое видение конечного результата поможет застраховать человека от приобретения жилья, которое не в полной мере отвечает запросам.

Помимо прочих параметров недвижимости, отдельного рассмотрения заслуживают такие вопросы, как:

• Отсутствие или наличие балкона/лоджии (причем многие ищут варианты с размещением лоджии на южной стороне);

• Наличие удобной парковки и обустроенной площадке для детей;

• Допустимый уровень шума (допустимо ли наличие автомагистрали под окнами, пр.);

• Удаленность автобусных остановок и метро, объектов социальной и бытовой инфраструктуры (школы, поликлиники, супермаркеты).

Нужно ли использовать посредников? Преимущества и недостатки

Риэлтор может выступать в роли консультанта (для поиска вариантов и достижения предварительных договоренностей) или в роли представителя покупателя. Это крайне удобно в том случае, если участник сделки хочет перестраховаться и учесть все юридические детали (а также прочие аспекты, в которых разбирается профессионал в рынке недвижимости).

Также стоит понимать, что поиск и изучение подходящих вариантов – это весьма трудоемкая задача, которая помимо прочего отнимает еще и уйму времени. Необходимо рассмотреть предложения из всех источников, посетить множество объектов и узнать подробности о владельцах. У многих покупателей просто нет физической возможности заниматься всем этим комплексом работ, за которыми к тому же можно не заметить мелких неприятных нюансов самой приобретаемой вторичной квартиры.

К основным преимуществам работы с риелтором можно отнести:

• Профессиональный взгляд, ведь по своей специальности риелтор должен быть в курсе всех возможных недочетов, касающихся и юридических вопросов, и непосредственно самого состояния жилища;

• Накопленная база клиентов, что помогает существенно ускорить процесс поиска релевантных предложений;

• Возможность избавления от обязательств по рутинному поиску, выбору и осмотрам квартир-претендентов.

Сегодня очень распространен миф о возможности купить квартиру «через интернет». На самом деле, это не так. Агрегаторы и классифайды только предоставляют информацию (причем, не всегда корректную и актуальную) о предлагаемых к продаже квартирах. Они не проводят переговоров между продавцами и покупателями, не показывают квартиры, не согласовывают условия сделки, не устраняют разногласия сторон, не получают необходимых для проведения сделки документов, не назначают дату подписания договора.

Поэтому не нужно переоценивать реальную роль таких электронных сервисов — в действительности они могут только помочь подобрать несколько вариантов, наиболее соответствующих потребностям и возможностям покупателя.

Как провести сделку максимально безопасно

Очень важно помнить, что продать квартиру может только собственник или уполномоченное им лицо при наличии нотариально заверенной доверенности. При других обстоятельствах сделка будет признана недействительной.

Этапы покупки недвижимости:

1. Изучение предложений и выбор подходящего варианта.

• Изучение документов, подтверждающих право владения, и технического паспорта.

• Проверка продавца и юридической чистоты объекта.

• Подписание договора о внесении аванса.

• Сбор документов для проведения сделки.

• Подписание договора купли-продажи.

• Переоформление документов на нового собственника.

• Подписание акта приёма-передачи объекта.

Узнайте, сколько человек зарегистрировано в квартире

Итак, вы проштудировали множество сайтов по недвижимости и нашли идеальный для вас вариант. Когда осмотр квартиры заканчивается успешно и решение принято, можно приступать к процессу оформления сделки. И здесь тоже нужно быть максимально внимательным, поскольку придется иметь дело с разными документами. Основные из них – свидетельство о праве собственности на квартиру, документ, подтверждающий возникновение права собственности, технический паспорт.

– Право собственности на квартиру может подтверждаться, например, договором купли-продажи, приватизации, свидетельством о праве на наследство и др., – говорит юрист Александр Жук. – Обязательно нужно сверить технический паспорт с реальной планировкой квартиры. Ведь, если продавец делал перепланировку и не узаконил ее, покупателю потом придется платить штраф и, при несоответствии перепланировки законодательству, привести квартиру в первоначальное состояние.

После этого, советуют юристы, нужно получить документы о том, кто проживает в квартире. Для этого попросите продавца предоставить расширенную копию лицевого счета, которую можно взять в расчетно-справочном центре. Там будет указано, кто зарегистрирован в квартире на данный момент и кто был зарегистрирован раньше.

– При совершении сделки нужно согласие на отчуждение квартиры всех зарегистрированных жильцов, а также в договоре следует указать, в течение какого времени они должны выписаться, – объясняет Александр Жук. – Это нужно, чтобы не было казусов. Например, среди зарегистрированных жильцов может быть человек, отбывающий наказание в виде лишения свободы. После выхода на свободу он имеет право на прежнюю жилплощадь. Чтобы этого избежать, он должен выписаться из квартиры. Идеальный вариант – когда в квартире прописан только продавец, а лучше, чтобы там вообще никто не был зарегистрирован. Это сэкономит вам много времени.

Если квартира – совместно нажитое имущество двух супругов, а продает ее один из них, то нужно согласие второго супруга на отчуждение квартиры. Это все обязательно удостоверяется у регистратора сделки.

Похожие записи:

• Калькулятор военной пенсии в 2023 году
• Новые льготы для ветеранов труда федерального значения в 2023 году
• Какие льготы положены участникам СВО на Украине