Продажа недвижимости юридическим лицом: какие правила следует знать?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа недвижимости юридическим лицом: какие правила следует знать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

На решение вопросов, связанных с распоряжением имуществом автономного учреждения, прежде всего влияют два условия: согласно федеральному законодательству собственником любого имущества АУ является его учредитель (Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование) и любое имущество АУ закрепляется за ним собственником имущества на праве оперативного управления^[1].

Использование имущества.

Согласно гражданскому законодательству использовать любое свое имущество автономное учреждение может только лишь в соответствии с целями своей деятельности (п. 1 ст. 296 ГК РФ). В свою очередь, целями деятельности (создания) АУ считается выполнение работ, оказание услуг, необходимых для осуществления предусмотренных законодательством РФ полномочий органов государственной власти, органов местного самоуправления в сферах науки, образования, здравоохранения, культуры, средств массовой информации, социальной защиты, занятости населения, физкультуры и спорта, а также в иных сферах в случаях, установленных федеральными законами (в том числе при проведении мероприятий по работе с детьми и молодежью в указанных сферах) (ч. 1 ст. 2 Закона № 174-ФЗ). Данные полномочия учредителей (собственников имущества) автономных учреждений установлены в федеральном законодательстве^[2].

Таким образом, любое использование учреждением своего имущества (речь опять же идет о любом имуществе независимо от источника его появления) будет неправомерным, если не осуществляется ради реализации того или иного полномочия учредителя (собственника имущества) учреждения. В частности, если помещение пищеблока и кухонное оборудование государственного дома-интерната для престарелых и инвалидов субъекта РФ используется для изготовления на продажу населению пищевых полуфабрикатов, это не может быть соотнесено ни с одним из установленных в настоящий момент полномочий органов госвласти субъекта РФ. У регионов нет полномочия по организации на своей территории розничной торговли продуктами питания для населения.

Особо ценное движимое имущество.

В отношении АУ федеральное законодательство определяет особо ценное движимое имущество как движимое имущество, без которого осуществление автономным учреждением своей уставной деятельности будет существенно затруднено (абз. 1 ч. 3 ст. 3 Закона № 174-ФЗ). Перечни такого имущества утверждают соответствующие органы, осуществляющие функции и полномочия учредителя АУ, с учетом положений Постановления № 538^[12]. При этом перечни могут устанавливаться категориально в отношении всех автономных и бюджетных учреждений, подведомственных тому или иному органу-учредителю, либо в отношении определенных учреждений. В последнем случае перечень может содержать конкретные имущественные объекты с наименованиями, инвентарными номерами, балансовой стоимостью и пр.

Налоговые проверки по продаже коммерческой недвижимости: как не оказаться под пристальным вниманием налоговой

Когда юридическое лицо решает продать коммерческую недвижимость, оно должно быть готово к тому, что налоговая может заинтересоваться этой сделкой. Ведь продажа имущества юридическим лицом может быть потенциальным источником налоговых ошибок и мошенничества. Поэтому следует знать, какие правила и условиях происходит проверка и продажа недвижимости, чтобы избежать проблем.

Продажа коммерческой недвижимости юридическим лицом обычно проводится вместе со сделкой о передаче бизнеса. Для проведения такой сделки нужно знать основные правила и стандартный порядок проведения налоговых проверок.

Если ваше ООО занимается продажей коммерческой недвижимости, то вы должны быть готовы к проверке налоговой. Налоговая может заинтересоваться условиями сделки, ценой продажи, налогами, которые нужно платить при продаже и многим другим. Особенности проверок могут быть связаны с налогом на прибыль, НДС и другими налогами.

Для того чтобы сэкономить на налогах и избежать проверок, важно знать, что делать при продаже коммерческой недвижимости. Прежде всего, нужно следовать стандартным правилам и практике.

Торги конфискованного имущества стоимостью свыше 100 тыс. рублей

Реализация конфискованного имущества, оценочная стоимость которого составляет свыше 100 тыс. рублей, осуществляется путем проведения открытого аукциона.

В информационном сообщении о реализации конфискованного имущества на аукционе указываются:

• Наименование имущества, количество и иные позволяющие его индивидуализировать сведения.
• Начальная цена продажи имущества.
• Шаг аукциона.
• Местонахождение имущества.
• Сроки и время ознакомления покупателя с имуществом.
• Место, сроки и форма подачи заявки, а также время и дата начала и окончания подачи заявок.
• Перечень представляемых заявителями документов.
• Проект договора купли-продажи конфискованного имущества.
• Срок заключения договора купли-продажи конфискованного имущества.
• Дата рассмотрения заявок, а также дата, место и время проведения аукциона.
• Размер задатка, реквизиты счетов, на которые должен быть внесен задаток.
• Информация о том, что имущество продается в том виде, в каком оно есть, и проданное имущество возврату не подлежит.

Порядок проведения аукциона по продаже конфискованного имущества

1. Аукцион должен быть проведен не позднее чем через 3 рабочих дня с даты определения участников аукциона.
2. Аукцион ведет аукционист в присутствии уполномоченного представителя продавца.
3. Участникам аукциона выдаются пронумерованные карточки участника аукциона.
4. Аукцион начинается с объявления уполномоченным представителем продавца об открытии аукциона.
5. После открытия аукциона аукционистом оглашаются наименование имущества, его основные характеристики, начальная цена продажи и «шаг аукциона»,
6. После оглашения аукционистом начальной цены продажи участникам аукциона предлагается заявить эту цену путем поднятия карточек.
7. После заявления участниками аукциона начальной цены аукционист предлагает участникам аукциона заявлять свои предложения по цене продажи, превышающей начальную цену. Каждая последующая цена, превышающая предыдущую цену на «шаг аукциона», заявляется участниками аукциона путем поднятия карточек. В случае заявления цены, кратной «шагу аукциона», эта цена заявляется участниками аукциона путем поднятия карточек и ее оглашения.
8. Аукционист называет номер карточки участника аукциона, который первым заявил начальную или последующую цену, указывает на этого участника и объявляет заявленную цену как цену продажи. При отсутствии предложений со стороны иных участников аукциона аукционист повторяет эту цену 3 раза. Если до третьего повторения заявленной цены ни один из участников аукциона не поднял карточку и не заявил последующую цену, аукцион завершается.
9. По завершении аукциона аукционист объявляет о реализации имущества, называет цену его продажи и номер карточки победителя аукциона. Победителем аукциона признается участник, номер карточки которого и цена были названы аукционистом последними.
10. Цена имущества, предложенная победителем аукциона, заносится в протокол об итогах аукциона, составляемый в 2 экземплярах.
11. В случае признания аукциона несостоявшимся продавец в день проведения аукциона составляет соответствующий протокол, подписываемый им (его уполномоченным представителем), а также аукционистом.

Участие в торгах арестованного имущества

Реализация имущества должников должна проводиться судебными приставами. Для того чтобы реализовать его, используются аукционы. На рассматриваемых мероприятиях могут принять участие все желающие. Чтобы все прошло законно, нужно соблюдать правильную процедуру. Для начала представители ФССП выносят постановление об оценке имущества. После того как экспертиза выполнена, составляется отчет. Именно на основании рассматриваемого документа выясняется стоимость имущества для продажи.

После выдачи постановления, пристав имеет 20 дней для подготовки документа, передающего собственность ответчика на реализацию. После составления постановления, документ нужно передать в специализированную организацию. На это у пристава ФССП есть 10 дней. Когда передача осуществлена, нужно составить акт приема-передачи. Нужно помнить, что судебные приставы имущество должников должны продавать по цене, которая выше той, что указана в акте об оценке или идентичной ей.

Как определить, что сделка крупная?

Чтобы узнать, относится ли отчуждение имущества ООО к крупной сделке, необходимо произвести несложные расчеты, после чего сравнить полученную сумму с общей стоимостью активов компании, отраженных в бухгалтерском балансе или декларации. Последний вариант подходит для случаев, когда организация работает на УСН. На практике стоимость имущества компании является общая сумма активов этого ООО.

Если в предприятии по какой-либо причине отсутствует бухгалтерский баланс, доказательство факта того, что сделка по отчуждению имущества является крупной, возлагается непосредственно на ООО. Если участники имеют возражения против подобного порядка, а также сомневающиеся в достоверности предоставленной информации, возможно проведение независимой экспертизы с привлечением судебной бухгалтерии.

Несмотря на четкую позицию законодательства в отношении отчуждения имущества, представителям ООО не всегда удается найти необходимые ответы. Ниже рассмотрим некоторые вопросы, которые задаются в разрезе осуществления крупных сделок:

• Если отчуждение имущества происходит по протоколу собрания, но одна из подписей учредителей подделана. Что в этом случае может грозить? В этой ситуации существует два пути. Подделку может никто не заметить. Если же это произойдет, учредитель, чья подпись оказалась подделана, вправе пойти в суд и добиться отмены протокола, а также сделки в комплексе. Речь идет о преступлении, результатом которого может быть возбуждение уголовного дела.
• Может ли генеральный директор участвовать в сделке по отчуждению имущества? Если исходит с позиции законодательства, в такой сделке нет ничего криминального. Но здесь нужно заглядывать в устав ООО, ведь в нем могут отражаться полномочия директора. Бывают ситуации, когда сделка может быть проведена только с одобрения учредителей.
• Нужны ли обеспечительные меры от суда в случае отчуждении доли в ООО? При наличии опасности такой продажи можно просить суд об обеспечении в виде ареста. При этом доля должна рассчитываться с учетом рыночной стоимости.
• Как правильно оформить отчуждение имущества по документам, если соглашение купли-продажи и реорганизация неуместны? Ответ на этот вопрос должен быть в уставе компании. Чаще всего оплата доли производится имуществом.

Арест недвижимого имущества

Основная специфика ареста недвижимого имущества: налагаются лишь ограничения на юридическое распоряжение этим имуществом. Вводится запрет на отчуждение или иные действия, связанные с перерегистрацией имущества в пользу иных лиц. Также могут быть запрещены и иные конкретные действия: передача имущества в аренду, в пользование, запрет на проведение ремонта или реконструкции и т.д.

Фактическое ограничение на использование недвижимости вводится крайне редко и в следующих случаях:

• При очевидной угрозе сохранности недвижимости.
• В случае явных действий, направленных на ухудшение состояние имущества.

Согласно статье 35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Уставный капитал общества с ограниченной ответственностью составляется из номинальной стоимости долей его участников (п. 1 ст. 14 закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»). Вкладом в уставный капитал общества могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку (п. 1 ст. 15 закона № 14-ФЗ). В данном случае в качестве такого вклада передается часть земельного участка, принадлежащего организации.

Безвозмездная передача товара или имущества между юридическими лицами

В Налоговом кодексе понятие «прощение долга» не определяется, а потому их учитывают также, как и передачу имущества и имущественных прав. При определении налоговой базы на прибыль организации расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества и расходы, связанные с такой передачей, не учитываются. При прощении долга (если это долг за поставленные товары) сумма расходов по списанию этих товаров восстанавливается.

Частенько встречается случай, когда арендатор с согласия арендодателя отремонтировал арендуемое помещение и произвел неотделимые улучшения, например, поставил навесные потолки. После окончания срока аренды недвижимость возвращается к хозяину, и тут возникает вопрос: должен ли он оплачивать эти улучшения?

Безвозмездная передача имущества

Если организация получает имущество безвозмездно, то оценка соответствующего типа внереализационных доходов производится на основе данных по рыночным ценам для таких активов. Релевантные этой процедуре положения прописаны в НК РФ. В некоторых случаях сведения о ценах должны быть подтверждены налогоплательщиком документально (как вариант при обращении к независимым экспертам с целью проведения оценки).

Таким образом, безвозмездная передача недвижимого имущества, например, в большинстве случаев осуществляться не может, так как маловероятно, что рыночная цена зданий и сооружений будет меньше, чем 3 тыс. руб. Однако в практике взаимодействия бизнесов есть иные схемы, в рамках которых, фактически, безвозмездный аспект правоотношений применим, даже если стоимость имущества выше обозначенного ограничения. Чуть позже мы изучим варианты альтернативных сделок, которые часто используются российскими организациями.

Имущество, не подлежащее конфискации

Как указывает ст. 446 ГПК, человека нельзя лишать:

• единственного жилого помещения, если у него нет других мест для проживания, и земли под ним;
• мебели, плиты, посуды и других насущно необходимых предметов обихода;
• принадлежащих детям одежды, игрушек и других вещей;
• топлива, используемого для приготовления пищи и обогрева помещения;
• семян, предназначенных для засевания;
• домашней скотины и птицы, служащих единственным источником пропитания. В этом случае полная конфискация имущества означает гибель ответчика и его семьи;
• оборудования и инструментов, необходимых для заработка, если судом не был наложен запрет на осуществление данной трудовой деятельности;
• денежных средств в размере прожиточного минимума;
• детского пособия, пенсии и других социальных выплат.

Процесс состоит из нескольких основных этапов. Как только в службу судебных приставов из суда поступает исполнительный лист, ее сотрудники должны возбудить исполнительное производство.

На собственность накладывается арест, что подтверждается соответствующими документами – постановлением судебного пристава-исполнителя. Право пользования имуществом ограничивается: его нельзя продать, подарить, обменять.

Сотрудник ФСП должен сообщить об этом должнику, а также о том, что будут производиться исполнительные действия, то есть имущество будет конфисковано. Вручить соответствующее уведомление он может с помощью извещения, отправленного через курьера или по почте. Этот документ направляется по тому адресу, где зарегистрирован должник.

Однако есть ситуации, когда сообщать предварительно о своем визите судебный пристав не обязан. Он может приехать без предупреждения, если суд вынес решение о безотлагательном аресте собственности.

Особенности изъятия денег, недвижимости, автомобилей

При конфискации денежных средств или вкладов в банках судебному приставу необходимо обратиться в кредитную организацию и предоставить постановление об аресте счета задолжавшего лица. Затем, в соответствии с этим документом, деньги со счета снимаются и направляются на другой.

Если конфискуется недвижимость, то после того, как арест на нее наложен, судебные приставы отправляют ксерокопию постановления о санкциях в Росреестр. Это необходимо, чтобы все возможные операции с недвижимостью были заблокированы. Такая мера не дает должнику продать или подарить собственность до того момента, когда она будет конфискована.

Когда совершается арест недвижимости, у судебного пристава-исполнителя должен быть на руках полный пакет документов. В него входят свидетельство, подтверждающее право собственности должника на объект, выписка из ЕГРН, техпаспорт.

Когда объект недвижимости – отдельно стоящее здание или сооружение, пристав обязан запросить в Регистрационной палате сведения о нем. А должник по требованию пристава должен предоставить другие документы на недвижимость, в том числе кадастровый план.

Когда изымается автомобиль, параллельно с арестом и конфискацией имущества пристав выносит постановление, которым запрещает проводить регистрационные действия, связанные с отчуждением транспортного средства. Сотрудник ФСП направляет этот документ в ГИБДД.

Когда конфискация законна?

На практике нередко случается, что собственность изымается с нарушениями. Присутствие пристава-исполнителя в месте жительства должника и наложение ареста в определенный момент времени считается законным, если

• придя к должнику, судебный пристав предъявляет ему согласие старшего пристава на проведение ареста – в письменной форме;
• при конфискации присутствует два понятых;
• изъятие проводится с 6:00 до 22:00 в будние дни или в выходные с 9:00 до 20:00.

Похожие записи:

• Россиянам напомнили, какие выплаты положены при рождении ребёнка в 2024 году
• Памятка для граждан, выбирающих между лекарствами и денежной компенсацией
• Повышение заработной платы госслужащим в 2024 году: все новости и изменения