Приватизация придомовой территории в МКД

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приватизация придомовой территории в МКД». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Процедура приватизации земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (МКД), может существенно отличаться в зависимости от того, является ли это новострой или жилое строение на вторичном рынке.

Разница процедур для новостроек и жилых строений на вторичном рынке

Новострой:

1. Собственники квартир в новостройке могут приватизировать придомовые территории, находящиеся в собственности государства или муниципалитета.
2. Процедура приватизации осуществляется на основании Закона «О приватизации жилищного фонда в Российский Федерации».
3. Для приватизации требуется согласие всех собственников квартир в МКД и согласование с органами местного самоуправления.
4. Собственники МКД могут приватизировать не только придомовые территории, но и инженерные коммуникации.
5. Приватизация новостроек может занять значительное количество времени и сопутствуется немалыми расходами на оформление документов.
6. Собственники получают право использовать приватизированную территорию по своему усмотрению, однако существуют определенные ограничения, установленные законодательством.

Жилое строение на вторичном рынке:

• Приватизация земельного участка под жилым строением на вторичном рынке действуется на основании Федерального закона «О приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».
• Собственники квартир в жилом строении на вторичном рынке имеют право приватизировать придомовую территорию, если она находится в собственности государства или муниципалитета.
• Для приватизации требуется согласие всех собственников квартир в жилом строении и согласование с органами местного самоуправления.
• Сроки и расходы на оформление приватизации для жилых строений на вторичном рынке могут быть сопоставимы с новостройками.
• Собственникам также предоставляется участок земли для приватного пользования, что позволяет им использовать его по своему усмотрению в рамках законодательства.

Земля и реновация пятиэтажек

Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней. «Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования. Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», — говорит Мария Литинецкая.

При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.

«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», — утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.

«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек. Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», — дополняет Мария Литинецкая.

Какие документы нужны

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на земельный участок под многоквартирным домом, установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иными нормативными правовыми актами:

• заявление о государственном кадастровом учете и о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (при представлении заявления посредством личного обращения);
• решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
• документы о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (межевой план и т. д.);
• решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31 января 1998 года (если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав указанных собственников);

Разница процедур для новостроек и жилых строений на вторичном рынке

Приватизация земельных участков под многоквартирные дома (МКД) имеет свои особенности в зависимости от того, является ли строение новостроикой или жилым объектом на вторичном рынке. Различия в процедурах и условиях приватизации обусловлены разными сроками нахождения объектов в собственности и особенностями оформления документов.

Процедура приватизации земельного участка под новостройкой МКД:

1. Собственникам квартир в новостройке действовать более просто и быстро. Вместе с заключением договора на строительство берется на себя обязательство приватизировать земельный участок, что в дальнейшем освободит жильцов от его пошаговой приватизации.
2. Процедура приватизации занимает меньше времени, так как все необходимые документы оформляются одновременно с заключением договора на строительство.
3. Основные плюсы для собственников новостроек в том, что они могут приватизировать участок почти без каких-либо расходов и пошаговая инструкция по оформлению документов не требуется.

Процедура приватизации земельного участка под жилыми строениями на вторичном рынке:

1. В случае приобретения квартиры в жилом строении на вторичном рынке, собственнику придется самостоятельно приватизировать придомовую территорию и оформить право собственности на участок.
2. Процедура приватизации занимает больше времени и требует соблюдения определенной последовательности действий. Сначала необходимо оформить право собственности на жилое строение, а затем — на земельный участок.
3. Собственникам жилых строений на вторичном рынке важно быть готовыми к возможным расходам на оформление документов и оплату государственной пошлины.
4. Один из минусов приватизации приобретения жилого строения на вторичном рынке — сроки ожидания приватизации могут быть значительно больше по сравнению с новостройками.

Как приватизировать землю в многоквартирном доме

Среди собственников недвижимости наиболее распространена практика приватизации земли под частными домами. Но не все жильцы многоквартирных домов (МКД) знают, что они имеют полное право на оформление земли под МКД, в котором они проживают.

Меж тем, приватизация земли многоквартирного дома осуществляется на основании действующего законодательства и в некоторой степени может быть полезной для собственников жилья. Таким образом, вы вправе приватизировать придомовую территорию возле многоквартирного дома, чтобы распоряжаться ею по усмотрению всех жильцов.

На участке можно обустроить детскую площадку, поставить ограждение и шлагбаум. Кроме того, существует возможность сдавать часть общедомового имущества в аренду и получать с этого прибыль. В статье мы расскажем, как приватизировать придомовой участок возле МКД, и что для этого нужно сделать.

Помимо этого, вы узнаете о плюсах и минусах приватизации, правах и обязанностях собственников жилья после оформления территории в общую собственность.

Приватизация – понятие общее. Придомовую территорию можно лишь бесплатно оформить в общедолевую собственность жильцов.

А под приватизацией, как правило, подразумевается безвозмездное получение жилой недвижимости от государства или от муниципалитета, если граждане проживают в нем по договору социального найма (ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации…»).

Также в соответствии с законом, можно приватизировать муниципальное либо государственное имущество, включая земельные участки (ФЗ от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного…»).

Согласно ст. 36 ЖК РФ, земельный участок, который находится рядом с МКД, относится к его имуществу. А потому жильцы дома могут приватизировать в совместную собственность ту или иную площадь.

Она определяется органами местного самоуправления в зависимости от конкретных характеристик МКД. Например, не всегда детская площадка, расположенная вблизи МКД, входит в придомовую территорию.

Теоретически это могут быть:

• благоустроенные зоны в непосредственной близости;
• спортивные и детские площадки;
• автостоянки;
• места, которые используются для сушки белья;
• землю прямо под зданием;
• иные территории.

Если земля под многоквартирным домом переходит в собственность жильцов и перестает быть государственной, то муниципальные власти уже не смогут использовать ее в собственных целях без заблаговременного согласия владельцев. В случае отчуждения участка все собственники должны получить дополнительные денежные компенсации.

Если МКД сдан до 2005 г., существует вероятность, что участок придомовой территории так и не прошел процедуру формирования.

Соответственно, его можно поставить на кадастровый учет и оформить в общую собственность.

Сама приватизация бесплатна, но на регистрацию придётся понести определённые расходы: на кадастровый план и паспорт, технический паспорт, государственные пошлины. Суммарно счёт может пойти не на один десяток тысяч – это будет зависеть от сложности оформления и характера участка.

Уже после оформления расходы собственника вырастут за счёт налога, устанавливаемого по кадастровой стоимости: для этого она умножается на размер доли, а затем на налоговую ставку, действующую в вашем регионе. К примеру, если кадастровая стоимость участка составляет 300 000 рублей, доля, которой вы владеете – 5%, а ставка – 1,5%, то заплатить за год придётся: 300 000 x 0,05 x 0,015 = 225 рублей. Отметим, что некоторые категории граждан могут претендовать на льготы, например, для инвалидов и ветеранов ВОВ предусмотрено двукратное снижение налога.

Что понадобится для оформления придомовой земли

Следует обратиться в Росреестр (лично или через МФЦ) с пакетом документов:

• заявление о регистрации права общей долевой собственности;
• паспорт представителя собственников;
• протокол общего собрания собственников;
• межевой план территории;
• технический паспорт дома (можно взять в управляющей компании);
• постановление об утверждении схемы расположения участка (выдается администрацией);
• квитанция об уплате госпошлины (составляет 200 рублей);
• документы, подтверждающие права всех собственников на помещения в доме;
• документ, где в свободной форме будут указаны сведения о собственниках, их долях в праве общей собственности, площадях квартир и дома.

Если все прошло успешно, то в течение 30 дней Росреестр предоставит выписку из ЕГРН, которая даст собственникам помещений право распоряжаться придомовой территорией.

Приватизация участка под многоквартирным домом – залог чистоты и тишины

Большинство из собственников жилых помещений в многоквартирном доме нередко задаются вопросом: является ли придомовая территория общим имуществом жильцов дома? На данный вопрос законодатель давно предусмотрел ответ, он кроется в подпункте 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, данная статья гласит о том, что да, такой участок относится к общему имуществу (далее – ОИ).

Казалось бы, все понятно, и ясно, кто имеет права на пользование и распоряжение ОИ.

Однако проблемы благоустройства придомовой территории и проведение ремонтных работ позволяет решить только приватизация земли под многоквартирным домом. В последнее время жители многоквартирных домов (далее – МКД) часто вынуждены отстаивать свои права, вступать в конфликты с предпринимателями и коммерческими организациями, которые пытаются использовать землю возле домов для постройки собственных объектов – торговых точек, заправок, складов, развлекательных заведений. Из-за подобных действий дети лишаются площадок для игр, дворы захламляются, покой граждан нарушается.

Сегодня земля под домом и территория рядом с ним могут становиться собственностью жильцов без особого разрешения со стороны властей (данная норма указана в п. 4. ст. 36 ЖК РФ). Тем не менее, этот участок нужно корректно сформировать – составить план, определить границы путем проведения межевания, поставить на кадастровый учет.

Далее разберемся, с чего начать, как приватизировать землю под многоквартирным домом грамотно.

Кто может это сделать?

Приватизация земли под многоквартирным домом – это процесс перевода земельного участка из государственной или муниципальной собственности в собственность МКД. Такой участок может использоваться для размещения новостроек или придомовых строений.

Кто может сделать приватизацию земли под МКД?

• Собственники квартир: приватизация земли под МКД возможна только с участием всех собственников квартир в доме.
• Управляющие компании: они также могут выступать в качестве заявителей и согласовывать приватизацию с собственниками квартир.

Для совершения приватизации следует ознакомиться с процедурой и условиями оформления земельного участка. Возможно, потребуются дополнительные согласования и сбор документов.

Какие могут быть плюсы и минусы приватизации земли под МКД?

Плюсы:

• Возможность самостоятельного распоряжения земельным участком, в том числе возможность строительства дополнительных жилых или придомовых строений.
• Удобство использования участка для собственников квартир и управляющих компаний.
• Повышение стоимости недвижимости.

Минусы:

• Расходы на оформление земельного участка.
• Дополнительные обязанности и ответственность перед органами государственного контроля за земельными ресурсами.
• Ограничения сроков и условий использования участка.
• Разница в правовом статусе приватизированной земли и участка вторичного рынка недвижимости.

В итоге, приватизация земли под МКД может быть полезной для собственников и управляющих компаний, но требует выполнения определенных процедур и согласований.

У двухквартирного дома

В данном случае играет роль то, каким оформлено правомочие собственников на дом. Это может быть отдельно правомочие по отношении к каждой квартире либо 1/2 часть от общего дома. В ситуации, когда оформление произведено из расчета 0,5 доли на дом, то надел признается неделимым и провести в его отношении приватизацию возможно только при обращении в компетентные органы обоих владельцев.

Когда каждый из владельцев имеет отдельное право, то процесс приватизации проводится независимо от соседа. Если в этом случае колодец с водой расположен на соседской территории, то лицо имеет правомочие на обращение в судебный орган для установления сервитута.

Правомочие относительно требования установления сервитута регламентировано гражданским законодательством. Целью его установление может являться проход, проезд, прокладка линий электропередач, трубопровода и прочее.

Закреплено, что сервитут устанавливается в соответствии с соглашением, достигнутым между собственниками соседних ЗУ. Это право должно пройти регистрацию в порядке, который предусмотрен законодателем.

Когда согласие между лицами не достигнуто, то спорные моменты разрешаются посредством подачи искового заявления в судебный орган.

Какой налог придется платить владельцам участка

После официального признания права собственности на землю, прилегающую к дому, владелец может распоряжаться ею при условии уплаты ежегодных денежных взносов. Налоги рассчитываются в соответствии со статьей 388 Федерального налогового кодекса РФ и другими законодательными актами. Ставка земельного налога умножается на кадастровую стоимость земли и ставку местного налога.

Кадастровая стоимость земли определяется на основе рыночных цен. Физические лица уплачивают сбор при получении уведомления от налоговых органов. Юридические лица перечисляют сбор со своего расчетного счета в банке.

Отдельные категории граждан (пенсионеры) имеют право на снижение стоимости недвижимости.

Вам может быть интересно: каковы другие особенности земельного налога?

Формирование участка под МКД

Позиция, изложенная в решении COE 12-p, заключается в том, что для бесплатной передачи участков с МФС и другими составными объектами недвижимости, собственник-наниматель является необходимым и достаточным для формирования участка. Объединения, в соответствии с требованиями Закона о земле и планировании, и земельной книги участка, но без требования конкретного решения или права владения собственника помещения.

В соответствии с пп. 4п ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации,3 формирование участков в границах элементов городской структуры, построенных на МФБ в соответствии с утвержденным планом (письмо № 14-03826-ГЕ/ 18 от 11 апреля 2018 года «О возможности формирования земельных участков» и Минэкономразвития России от 6 марта 2018 года (письмо № Д23И-1133 от 11 апреля 2018 года).

В противном случае, при отсутствии утвержденных положений, формирование земель осуществляется областями или муниципалитетами в соответствии с утвержденными земельными участками (участками) в проекте планировки территории.

При этом границы участков в составе МФБ должны учитывать земли общего пользования и не могут выходить за их пределы. В соответствии со ст. 85 п.

Как осуществить приватизацию: порядок действий

Приватизация надела земли осуществляется в соответствии со стандартной процедурой, регламентированной Жилищным кодексом РФ:

• Жильцы многоквартирного дома собираются для проведения общего собрания, на котором принимается коллективное решение о земельной приватизации и выбирается представитель, уполномоченный совершать все последующие действия.
• Составляется официальное заявление на передачу конкретного земельного надела в собственность граждан – жильцов многоквартирного дома. Данная бумага дополняется приложением технического паспорта жилого здания, справки о совершенном межевании, письменного вердикта вышеупомянутого собрания жильцов, плана дома, а также некоторых других документов, подробный список которых уточняется у органов местной власти. Заявление с необходимыми приложениями передается муниципалитету.
• Приняв поданное заявление с пакетом соответствующих документов, орган местного самоуправления осуществляет подготовку земельного надела к последующей приватизации. При этом учитываются действующие нормы и существующие требования градостроительства. Производится уточнение границ заявленного участка.
• Представителю, избранному и уполномоченному общим собранием граждан-жильцов, вручается официальный акт, документально удостоверяющий законное основание на получение права собственности.
• Осуществляется регистрация надела в структуре Росреестра, что подтверждается оформлением и выдачей соответствующей выписки.
• Производится официальная регистрация законного права собственности для заявленного надела земли. Обладатели жилплощади в многоквартирном доме приобретают статус равноправных собственников. Нормами Жилищного кодекса РФ предусматривается распределение долей (частей) между жильцами пропорционально площадям их квартир.

Процедура приватизации завершается, вследствие чего у жильцов дома возникают как права, так и обязанности, связанные с обладанием соответствующей собственностью.

Похожие записи:

• Как подать анонимную жалобу в трудовую инспекцию
• Путин утвердил размер индексации и повышения пенсий в 2024 году пенсионерам
• Размер единого пособия на детей до 17 лет по регионам в 2024 году