Страшный сон. Что делать, если нечем платить ипотеку
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Страшный сон. Что делать, если нечем платить ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно даже при небольшой просрочке в один-два дня банк по телефону сам напоминает о необходимости внесения платежа. Всякое бывает: человек перепутал даты или просто забыл в череде забот внести вовремя деньги. Но, если не платить дольше, банк позвонит снова, напишет письмо на электронную почту или положит его в почтовый ящик и пригласит в офис.
Что будет, если не платить ипотеку
Не избежать и штрафов. В различных кредитных организациях штрафные санкции наступают в разное время: где-то пени начисляются с первого дня просрочки, где-то через неделю — это написано в договоре. Чаще всего размер штрафа составляет 0,1—1% в день от суммы просроченного платежа. Нередко, если просрочка превышает 30 дней, размер пени увеличивается до 2%.
Как правило, если заемщик честно заявляет о своих проблемах, банк предлагает досудебные варианты их решения. В противном случае, если заемщик исчезает, не идет на конструктивный диалог, а просрочка растет и превышает три-пять месяцев, крупный кредитор обращается в суд. Банки поменьше подают заявление в суд через больший срок, сначала прибегая к услугам коллекторских агентств.
Также банк имеет право привлечь к финансовой ответственности поручителей и созаемщиков.
Порядок погашения кредиторской задолженности перед банком
Проблемы со своевременной выплатой возникают не только у тех, кто намеренно не желает погасить задолженность, но и те, которые в силу обстоятельств вносят не установленную сумму, а лишь ее часть. Согласно законам РФ, регламентирующим финансовые отношения между заемщиком и банком, при внесении денег сначала списывается сумма накопленных процентов, а потом уже основная сумма задолженности.
Если вы один раз внесли сумму, меньшую указанной в договоре, по истечению срока погашения очередного платежа, у вас будут копиться проценты и пени за несоблюдение правил договора. В следующий раз при внесении недостаточной суммы денег, вы погасите те проценты, что были начислены вам в прошлом месяце. Таким образом, основная сумма задолженности у вас так и не уменьшится, а все внесенные вами деньги уйдут на погашение пени.
Каникулы или отсрочка
Каждый потерявший работу заемщик имеет право на ипотечные каникулы. По закону их продолжительность составляет максимум полгода, по истечении этого срока платежи возобновляются. «Законом предусматривается два вида льгот (на выбор), которые максимально могут действовать до шести месяцев: либо отсрочка платежей, либо сокращение их размера. Для этого нужно оценить свои финансовые возможности, выбрать одну из двух льгот, определить срок и дату начала ипотечных каникул. Если заемщик хочет сократить размер платежей, то в заявлении должен указать срок и дату окончания каникул и сумму выплат. Также необходимо предоставить в банк документы, которые подтверждают, что он действительно оказался в трудной ситуации», — пояснил эксперт «Миэля».
В законе описаны пять критериев трудной жизненной ситуации. В соответствии с ними на льготы по выплатам могут претендовать граждане:
- зарегистрированные в качестве безработных;
- получившие инвалидность I или II группы;
- признанные временно нетрудоспособными на срок более двух месяцев.
Следующая мера — это продажа квартиры, погашение долга и приобретение более дешевого жилья. «На вторичном рынке недвижимости примерно 7–10% продаваемого имущества — это ипотечное жилье. Продать квартиру можно как самостоятельно, так и с привлечением банка-кредитора (более надежный для покупателя вариант). Но нужно помнить, что желающих купить квартиру с обременением по рыночной цене найдется немного. Для продавца единственный вариант — снижать цену на залоговое имущество, но тогда не факт, что остатка средств после погашения кредитов хватит даже на самую скромную жилплощадь», — рассказал управляющий партнер инвестиционной компании GLS INVEST Эдуард Бугров.
Продать можно не только недвижимость, но и свой ипотечный долг, то есть воспользоваться переуступкой прав, отметил Бугров. По его словам, обычно таким правом пользуются дольщики строящегося жилья, однако это нечастое явление, потому что покупатели редко хотят связываться с банком и участвовать в долгой и сложной сделке — им проще купить жилье сразу у застройщика или на вторичке.
Можно также сдать свою ипотечную квартиру и снимать другую дешевле или просто жить у родственников, пока не восстановится доход, отметил эксперт «Миэля».
Позвоните в банк и объясните ситуацию
В первую очередь посмотрите, что написано в кредитном договоре. Обратите внимание на дату, после которой банк начисляет проценты и пени за несвоевременную уплату по ипотечному кредиту. Но затягивать с оплатой нельзя, т. к. придется переплачивать. Если считаете, что не сможете рассчитаться по кредиту в следующем месяце, заранее позвоните в банк. Сообщите менеджеру, что у вас финансовые сложности, поэтому нет возможности оплатить кредит.
Попросите предоставить вам кредитные каникулы. Чтобы их получить, предъявите документы о снижении дохода или потери работы. Если вам одобрили кредитные каникулы, вас могут полностью освободить от уплаты долга вместе с процентами до шести месяцев. Или будете оплачивать только проценты, а тело кредита начнете выплачивать спустя шесть месяцев. Для получения кредитных каникул не должно быть просрочек. Если была хоть одна просрочка, банк может отказать.
Что случится с приобретенной недвижимостью после решения суда
Ипотечное кредитование всегда оформляется под залог имущества, которого заемщик лишится, если перестанет вносить платежи по кредиту. Если дело дошло до суда, и решение принято в пользу банка, то его представители получают исполнительные документы, согласно которым смогут изъять квартиру для полного или частичного погашения долга.
Если недвижимость была оформлена в качестве залога по кредиту на ее покупку или ремонт, то в случае нарушения заемщиком обязательств она будет изъята и продана. За исключением тех случаев, когда нарушения были не очень значительные — например, сумма задолженности по кредиту не превышает 5% от стоимости недвижимости, находящейся в залоге, или если заемщик в течение года допустил просрочку не больше трех раз.
После изъятия недвижимость будет выставлена на аукционе. Это произойдет вне зависимости от того, кто именно там проживает и является ли это жилье единственным. Но поскольку эта процедура долговременная и высокозатратная, вначале приставы будут искать у заемщика другие средства для взыскания задолженности и только потом займутся изъятием объекта ипотечного кредитования. При этом на недвижимость будет наложен арест судебными приставами.
Как избежать финансовых трудностей, связанных с оплатой ипотеки?
Чтобы обезопасить себя от неподъемных финансовых обязательств, этим вопросом нужно озаботиться еще до оформления ипотеки. Во-первых, рекомендуется создать финансовую подушку безопасности в размере 3-6 ежемесячных заработков. Это позволит своевременно погашать задолженность во время поиска новой работы в случае потери дохода.
Во-вторых, перед оформлением кредита нужно распланировать бюджет и понять, какой процент от доходов семьи будут занимать выплаты по ипотеке. Лучше, если данный показатель не будет превышать 30%. Премии и прочие виды бонусов в расчет принимать не стоит, так как работодатель может перестать их выплачивать.
Еще один способ обезопасить себя — оформление страхования жизни и здоровья. При наличии полиса заемщик будет освобожден от обязательств в случае утраты трудоспособности. Некоторые банки также предлагают оформить страховку от недобровольной потери работы.
При реструктуризации заемщику может быть изменен график платежей или конечный срок погашения кредита. За счет увеличения срока, изменения графика платежа или снижения процентной ставки может быть уменьшена сумма ежемесячного платежа по кредиту, что позволит заемщику обслуживать свой долг, рассказала руководитель правового центра VERBA LEX Елена Бабушкина. Она пояснила, что для принятия банком решения о реструктуризации заемщик должен подтвердить финансовую возможность обслуживания долга в измененных условиях.
«Это может быть справка о заработной плате, наличие иного систематического дохода и т. п. Нередко банки применяют реструктуризацию через заключение с заемщиком мирового соглашения уже на судебной стадии. Урегулирование долга через мировое соглашение дает преимущество банкам, поскольку при нарушении его условий банк автоматически получает в суде исполнительный лист в отношении долга и заложенной квартиры. Специального судебного процесса в этом случае не требуется», — объяснил юрист.
Пока ипотеку платят исправно
Крупнейшие российские банки, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», пока не отмечают существенных изменений по просрочке ипотеки и спросу на программы реструктуризации. Сами данные по просрочке по ипотеке банки не раскрывают.
«Сейчас мы не фиксируем значительных изменений показателя просроченной задолженности. Банк продолжает оказывать ипотечные услуги в полном объеме — как в отделениях, так и дистанционно», — рассказали в пресс-службе МКБ.
В ВТБ отметили, что «показатель просрочки по портфелю банка остается на минимальных значениях». «В настоящий момент мы видим увеличение роста заявлений на реструктуризацию задолженности от наших заемщиков, что вполне ожидаемо в текущих условиях», — рассказали в пресс-службе Сбербанка.
В Райффайзенбанке также не фиксируют изменений. «В марте показатели просроченной задолженности практически не изменились по сравнению с началом года», — сказал руководитель управления кредитных рисков розничного сегмента банка Алексей Крамарский.
Только в Росбанке отметили незначительное увеличение объемов выходов в просроченную задолженность по сравнению со средними показателями прошлого года. «При этом, на наш взгляд, более показательная картина сформируется по результатам текущей недели. Мы внимательно следим за тенденциями», — отметила глава департамента аналитического менеджмента и развития отношений с клиентами Екатерина Алиева.
Изъятие недвижимого имущества
Банк конфискует ипотечное жилье только в крайнем случае. Обычно недвижимость после первой просрочки не отбирают. Финансовая организация может предоставить клиенту около полугода для возврата к стандартному графику и закрытия возникшей просрочки.
Если клиент не смог в течение полугода исправить сложившуюся ситуацию, финансовая организация подаст заявление в суд. Длительность процесса составляет минимум 2 месяца. В этот срок на имущество будет наложен арест. После того, как суд вынес вердикт о конфискации недвижимости, она будет выставлена на продажу. Цена такой квартиры обычно несколько ниже стандартной. Однако покупатели не спешат приобретать арестованное и находящееся в обременении имущество. На поиск покупателя может потребоваться ещё несколько месяцев.
Всё вышесказанное значит, что у заемщика имеется примерно год, чтобы произвести расчет с банком и вернуться к стандартному графику платежей. Если в этот срок рассчитаться с финансовой организацией не получится, произойдет конфискация недвижимости. Лучше не доводить до подобного. Диалог с банком позволит найти обоюдный выход из сложившейся ситуации.
Просрочка по ипотеке может возникнуть в результате ухудшения финансового положения заемщика. В этой ситуации не стоит пытаться скрыться от банка. Игнорирование финансовые организации может привести к ухудшению сложившейся ситуации. Крайними мерами станет изъятие и реализация недвижимости.
Если клиент готов к диалогу, банк может предложить выполнить рефинансирование, реструктуризацию или предоставить кредитные каникулы. От возникновения просрочки и до срока реализации недвижимости проходит около 1 года. Точный период индивидуален. В течение этого срока заемщик имеет право вернуться к графику платежей и продолжить погашение ипотеки.
Если не предпринимать никаких действий, квартира будет реализована. Потому эксперты настоятельно рекомендуют самостоятельно сообщать о невозможности продолжения закрытия обязательств в соответствии с предыдущим графиком и попытаться найти решение проблемы совместно с банком.
Памятка — как вести себя должнику по ипотеке
- Письменно известить банк сразу после того, как стало ясно, что дальше обслуживать кредит нет возможности — лучше сделать это до следующего ежемесячного платежа.
- Обсудить с банком возможные варианты мирного решения вопроса — ипотечные каникулы, реструктуризацию, внесудебное расторжение договора с продажей квартиры самим заемщиком по рыночной цене, а не через торги.
- Если банк не идет на уступки и требует долг, можно попробовать изменить договор через суд в связи с существенным изменением обстоятельств по ст. 451 ГК РФ, но шанс успеха невысок.
- В случае изъятия заложенной квартиры банком в ходе судебного процесса можно добиться переоценки залоговой стоимости жилья, представив экспертное заключение или отчет оценщика. Это позволит выручить за жилье больше денег и, возможно, вернуть разницу при покрытии долга.
Этапы взыскания задолженности
- Досудебная стадия, цель которой — установить контакт с должником. Это делается с помощью звонков, электронных сообщений и личных встреч. В результате клиент должен вернуться в график и продолжать стабильно платить. Этап завершается при возобновлении платежей или формировании вывода о недоговороспособности клиента.
- Судебный этап, на котором дело клиента передается юристам банка. При этом кредитор направляет должнику требование о досрочном расторжении договора в связи с систематическим несоблюдением его условий. Оно предусматривает досрочный возврат займа с учетом начисленной пени и процентов. Документ отправляется по почте с уведомлением о вручении. Без соблюдения процедуры суд не удовлетворит требования истца. Далее юристы направляют иск в суд, соответствующий правилам подсудности, прописанным в Гражданском процессуальном кодексе. Досудебная стадия завершается после получения исполнительного документа в отношении недобросовестного должника.
- Исполнительное производство. На этом этапе сотрудники банка занимаются подготовкой заявления об открытии исполнительного производства и его отправкой судебным приставам. Последние устанавливают имущественное положение должника. Это делается при помощи запросов о наличии имущества и ареста такового. Этап предусматривает привлечение должника к административной ответственности.
Последствия неплатежей по кредиту можно сгладить с помощью инструментов урегулирования. В этом заинтересованы обе стороны договора: заемщик и банк.
Таким образом, последствия просрочки зависят от ее продолжительности. Если она составляет до 5 дней, то заемщик может ограничиться получением SMS-оповещений и пенями. В исключительных ситуациях банк подает на клиента в суд. Должник рискует лишиться ипотечного жилья даже в том случае, если оно единственное и в нем прописаны несовершеннолетние. По этой причине при возникновении просрочки необходимо срочно ее погасить вместе со штрафами и пенями, не скрываясь от сотрудников банка.