17.12.2023

Получение участка в собственность или аренду: новые правила без аукциона

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получение участка в собственность или аренду: новые правила без аукциона». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Составление договора аренды земель

2. Основные особенности договора аренды сельскохозяйственного земельного участка

3. Возможность субаренды

4. Приобретение земли в собственность или аренду: новые правила приобретения земли

5. Участки нужны: почему по старым и новым правилам

6. Какие учреждения заниматься выдачей сх земель в аренду

7. Статус и особенности использования с/х земель

8. Способ №4 — аренда без аукциона по упрощенной процедуре

9. Как взять в аренду землю сельскохозяйственного назначения

10. Как взять землю в аренду у сельсовета в СНТ

11. Можно ли включить земли для сельскохозяйственного производства в состав населенного пункта?

12. Порядок аренды земель сельскохозяйственного назначения. Условия и стоимость

В Российской Федерации аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения регулируется Земельным кодексом РФ, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», Указом Президента РФ от 11 декабря 2018 г. №622 «О мерах по реализации государственной политики в области сельского хозяйства», а также другими нормативными правовыми актами.

Составление договора аренды земель

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения должен быть составлен в соответствии с законодательством РФ, которое устанавливает порядок передачи земли в аренду и права и обязанности арендодателя и арендатора.

Составление договора начинается с оформления заявления на аренду земли. В заявлении указываются данные о лице, желающем арендовать землю, а также сведения о целях использования земельного участка.

После рассмотрения заявления и принятия решения о передаче земли в аренду, арендодатель и арендатор заключают договор. В договоре указывается предмет договора (арендуемый земельный участок), порядок и условия его передачи в пользование арендатору, а также права и обязанности сторон.

В договоре также указывается сумма арендной платы, способы ее внесения, порядок установления размера арендной платы, а также сроки ее уплаты.

Договор аренды земли может быть заключен на определенный срок или на неопределенный срок. При заключении договора на определенный срок стороны должны указать его продолжительность и условия досрочного расторжения. При заключении договора на неопределенный срок стороны могу расторгнуть его в любое время по согласию сторон.

Особенности составления договора аренды земли сельскохозяйственного назначения включают в себя установление порядка использования объекта аренды для сельскохозяйственного производства, правила хранения урожая и сена после сенокошения, а также другие специфические условия, которые определяются в соответствии с законодательством и утверждаются в договоре.

В случае нарушения условий договора арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно. При расторжении договора арендатор обязан освободить арендуемый участок и выполнить все необходимые действия по завершению арендных отношений (оформление акта передачи, сдача участка в кадастровый орган и т. д.).

В целях оформления договора аренды земли сельскохозяйственного назначения необходимо обратиться в государственный или муниципальный орган, ответственный за управление земельными ресурсами, и получить официальный акт о передаче земли в аренду.

Основные особенности договора аренды сельскохозяйственного земельного участка

Договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения является важным документом, регламентирующим отношения между арендодателем и арендатором в сфере использования земли для сельскохозяйственных целей.

Согласно законодательству РФ, договор аренды земли может быть заключен как на основании решения государственного органа, проводящего аукцион, так и на основании заявления гражданина или юридического лица.

Действия по передаче земельного участка в аренду оформляются соответствующим документом – договором аренды земли, который должен содержать следующие особенности:

Предмет договора – муниципальное или частное земельное участок сельскохозяйственного назначения (с указанием его кадастрового номера);
Целевое назначение – использование земли для сельскохозяйственных целей (например, для выращивания зерновых, овощей, фруктов, сенокошения, разведения скота и др.);
Срок аренды – указывается срок, на который заключен договор аренды (например, 5, 10 или 20 лет);
Арендная плата – земля может быть предоставлена на платной или безвозмездной основе, в зависимости от закона и условий договора;
Порядок внесения арендной платы – указывается периодичность внесения арендной платы (ежегодно, раз в пять лет и т.д.), способ ее внесения;
Обязанности арендатора – указываются условия использования земли (например, поддержание в хорошем состоянии земельного участка, использование только для сельскохозяйственных целей), а также возможные правила пользования землей;
Обязанности арендодателя – указываются условия предоставления земли в аренду и гарантии, которые предоставляет арендодатель арендатору в рамках договора;
Порядок заключения договора аренды – указывается, каким образом заключается договор аренды земли (например, через орган власти, который проводит аукцион, или путем подачи заявления на аренду);
Передача земельного участка арендодателем – оформляется по акту приема-передачи земли;
Порядок расторжения договора – описывается порядок расторжения договора до срока и основания для расторжения договора аренды земли;
Общие условия договора – в этом разделе указываются общие условия, соответствующие законодательству РФ, которые должны быть учтены в договоре аренды земли.

Договор аренды сельскохозяйственного земельного участка должен быть заключен в соответствии с законодательством РФ и регламентировать действия арендатора и арендодателя в плане использования земли для сельскохозяйственных целей.

Возможность субаренды

Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.

С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.

Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:

оригинал договора аренды земельного участка;
подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.

Приобретение земли в собственность или аренду: новые правила приобретения земли

В Российской Федерации существует перечень участков, которые могут быть выкуплены в аренду без аукциона: в 2022 году Постановлением № 629 было разрешено приобретение земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), но только на территориях, не относящихся к населенным пунктам.

С 1 января 2023 года приказом № 2536 разрешено приобретать участки ЛСП независимо от их местоположения. Появилась возможность приобретения земли в бесконкурсную собственность или аренду.

Важно отметить, что новый порядок оформления земли в собственность не отменяет возможности выкупа по старым действующим правилам. Поэтому, если вы хотите выкупить участок на основании решения № 629, вам необходимо оформить его в этом году.

Следует также отметить, что в соответствии с новыми правилами приобретения участков разрешено приобретение земли на не предоставленных участках. Это расширяет возможности приобретения участков в собственность или аренду.

Участки нужны: почему по старым и новым правилам

629, который, согласно постановлению № 629, действовал до 1 января 2023 года, граждане могли приобретать участки ЛПХ, но только если они находились вне населенных пунктов. Однако новое законодательство: 2536, вступившее в силу с 1 января 2023 года, значительно расширило перечень участков, предоставляемых в пользование. В настоящее время граждане РФ имеют право приобретать участки ЛПХ независимо от их местоположения.

Новый порядок выкупа не отменяет оснований для выкупа по старым правилам. Поэтому, если вы хотите выкупить участок на основании постановления № 629, то сделать это нужно в текущем году.

Выкуп участка означает возможность приобретения земли без проведения конкурса. Это означает, что граждане имеют возможность стать землевладельцами, приобретая арендованные участки.

С 1 января 2023 года граждане Российской Федерации имеют право приобретать участки ЛПХ на нежелательных землях. Ранее эта возможность была ограничена, однако новое постановление открывает гражданам доступ к большему количеству земельных участков.

Таким образом, новый порядок приобретения участков, установленный постановлением № 2536, расширяет перечень участков и обеспечивает право на приобретение участков, на приобретение земли в избытке, на возможность высадки на землю независимо от ее местоположения, на приобретение земли в собственность.

Какие учреждения заниматься выдачей сх земель в аренду

Земли сельхозназначения обычно принадлежат муниципальным органам власти. Решение вопросов передачи земель в аренду и их оборота находится в компетенции органов местного самоуправления. Обычно арендой земель занимается администрация муниципального образования или специально созданный комитет по земельным вопросам.

Собственниками с/х земель могут выступать также физические и юридические лица. Тогда вопросы их аренды решаются в частном порядке или на уровне органов управления юрлица.

Для того чтобы избежать злоупотреблений со стороны местных властей при распределении земель все участки распределяются через открытые торги в формате аукциона. Инициатива о проведении торгов может исходить как от потенциального арендатора, так и муниципальных властей.

Статус и особенности использования с/х земель

Все земли делятся на виды по их назначению. Это делается для создания особого правового статуса участков разного назначения и их защите.

Статус земли определяет не только использование такого участка, но и его оборот в сфере гражданско-правовых отношений.

Все земли сельхоз назначения занимают 39% от общей площади России и имеют приоритетное значение для страны, поэтому находятся под охраной.

Этот статус в полной мере обеспечивает существование товарного производства, что дает продуктовую безопасность страны. Кроме того, перевод таких земель в другую категорию имеет особый порядок.

Для правильного и рационального использования с/х земля делится на:

приоритетные (особая охрана);
ценные и продуктивные угодья;
угодья худшего качества или непригодные для сельхоз производства.

Это распределение по кадастровый оценке оградит от нецелевого использования земель хорошего качества.

Способ №4 — аренда без аукциона по упрощенной процедуре

В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Но не все так плохо. Ниже вы узнаете, почему у людей далеких от фермерства, тоже есть все шансы взять участок в аренду у государства без проведения торгов.

Порядок предоставления земельного участка в аренду по новой «упрощенной» процедуре (без аукциона для обычных граждан) предлагаю рассмотреть на примере участка под ИЖС. Однако, вы можете использовать данный алгоритм для участков в границах населенного пункта под ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства, а также для крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ) и любого другого вида бизнеса (кафе, автомойки, магазины и тд).

В некоторых регионах РФ минуя процедуру торгов можно получить земельный участок под огородничество. О наличии такой возможности уточняйте в Администрации.

Как взять в аренду землю сельскохозяйственного назначения

Аренда земли сельскохозяйственного назначения для выпаса и разведения животных, выращивания овощей, фруктов и зерновых культур, не предполагают строительства жилого дома. Однако строить можно на землях под личное подсобное хозяйство, правда лишь на 10% площади. Кроме того, на участке под ЛПХ можно легально выращивать овощи и животных, организовать производство по переработке продукции.

Нормативные документы сельских поселений публикуют на сайте администрации района. Ещё на таких сайтах размещают извещения о проведении торгов по аренде земли сельскохозяйственного назначения и их цены. Постановление администрации сельского поселения, об утвержденном порядке аренды, можно получить лично в администрации поселения или района.

В марте 2022 года Правительством решено упростить предоставление земельных участков физическим и юридическим лицам, если на них планируется создать производство в сфере импортозамещения. Они смогут взять их в аренду без торгов.

Как взять землю в аренду у сельсовета в СНТ

Согласно ст.12 п.3 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 — в члены садового товарищества (СНТ) могут быть приняты собственники или в случаях, установленных частью 11 настоящей статьи, правообладатели садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества. В силу п.9 ст.12 217-ФЗ (последняя редакция) — в приобретении членства товарищества должно быть отказано в случае, если лицо, подавшее указанное в части 2 настоящей статьи заявление, не является собственником или правообладателем земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества.

При этом для приобретения такими гражданами членства в товариществе принятие каких-либо решений органов государственной власти или органов местного самоуправления не требуется. Если гражданин не является членом СНТ, то получение земельного участка на каком-либо праве осуществляется в общем порядке предусмотренном ЗК РФ, чаще всего через процедуру торгов.

Другими словами, правом аренды (без проведения торгов), в соответствии с 217-ФЗ обладают только члены СНТ при условии, что данный земельный участок еще не приватизирован и находится у СНТ на правах аренды, безвозмездного пользование или в собственности. Лицам, не являющимся членами СНТ можно только выкупить землю у собственника через торги на общих основаниях.

Только в Московской области, по оценке Союза дачников Подмосковья, брошенных участков в СНТ около 15 тысяч, а в целом по России в садоводческих товариществах заброшено 10-15% земель.

Можно ли включить земли для сельскохозяйственного производства в состав населенного пункта?

Если имеются достаточные основания для включения земель сельхозпроизводства в состав населенного пункта, такая процедура возможна. Но для этого потребуется обращаться за изменением ген. плана муниципалитета, менять схему планирования и проходить множество согласований.

Законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований для перевода участка сельхозпроизводства в состав муниципалитета.

Изменение категории территории возможно, если:

надел непригоден для сельскохозяйственного производства;
происходит изменение границы муниципального образования;
надо разместить объекты коммунального значения;
создается особо охраняемая природная зона;
планируется добыча полезных ископаемых;
имеется согласованный проект рекультивации земель;
на участке не выращиваются особо ценные с/х культуры;
проводилась экологическая экспертиза надела.

Перечисленные выше условия могут применяться комплексно, либо поодиночке. Иногда достаточно подтвердить, что участок не годится для сельскохозяйственного производства, и его разрешат включить в состав населенного пункта. В других ситуациях требуют экологическую экспертизу или подтверждение низкой продуктивности территории.

Порядок аренды земель сельскохозяйственного назначения. Условия и стоимость

С 01.01.2023 ст. 9 дополняется п. 9 (ФЗ от 14.07.2022 N 316-ФЗ). См. будущую редакцию.

Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)