Как продать квартиру в ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Собственник продаёт предмет ипотеки с согласия банка, который курирует сделку от начала и до конца. Такие сделки менее рискованные, а в некоторых случаях даже выгодны для покупателей. Есть две разновидности таких сделок.

Выгодно ли продавать ипотечную квартиру

Продавцу, который захочет продать квартиру с обременением, придется столкнуться с некоторыми трудностями:

• Нелегко найти покупателя. Желающих покупать недвижимость с обременением немного. Зачастую покупателем выступает риелтор, который потом сможет квартиру перепродать.

• Цену на квартиру придется снизить. Из-за небольшого количества желающих покупать квартиру с обременением, скорее всего, придется продавать ее дешевле рыночной цены примерно на 15–20% в зависимости от обстоятельств.

• Переоформить ипотеку можно не на каждого. Для сделки с помощью банка покупатель квартиры должен подходить под требования банка. Финансовая организация должна быть уверена, что новый заемщик сможет погасить кредит. До совершения сделки продавцу нужно в банке узнать, одобрят ли покупателю кредит.

Плюсы альтернативных сделок

Схема альтернативной сделки на протяжении многих лет была не самой востребованной. Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен. «Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы. Поэтому даже те лоты, которые изначально идут как свободные, часто на саму сделку выходят, как мы называем, «паровозом», то есть одновременно покупается и продается несколько квартир», — пояснила Елена Мищенко.

Кроме того, в рамках альтернативной сделки мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe рынка, поскольку пpoдавцы aльтepнaтивныx квapтиp часто cнижaют cyммy. Плюс для продавца-покупателя — нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.

Для продажи квартиры в ипотеке продавцу потребуется предоставить в банк необходимые документы. В зависимости от выбранного варианта пакет может включать в себя:

• паспорта владельцев жилья (для несовершеннолетних свидетельства о рождении, для иностранцев — обоснование нахождения на территории РФ);

• техпаспорт недвижимости;

• выписку из ЕГРН о наличии права собственности;

• справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (можно взять в управляющей компании или ТСЖ);

• разрешение органов опеки, если несовершеннолетние дети имеют доли в ипотечной квартире;

• отчет об оценке объекта.

Участвуя в покупке готовой или строящейся квартиры, находящейся в ипотеке, покупатель рискует не меньше продавца. В первую очередь опасность связана, как отмечалось, с возможным длительным оформлением сделки. Сначала банк закрывает задолженность и выдает закладную, далее заемщик снимает в Росреестре обременение с объекта. С момента внесения авансового платежа до процедуры регистрации может пройти до трех недель.

Внося аванс, покупатель не может быть уверенным в том, что сделка состоится. Ведь продавец всегда может легко передумать продавать недвижимость. Кроме того, как показывает практика, стоимость квартиры у моря в курортном городе может значительно увеличиться. обойтись дорого. При этом ДКП лучше не составлять самостоятельно, а отдать в руки специалистов, в противном случае ошибки в нем могут дорого обойтись. Это значит, внося крупную сумму, покупатель должен быть готов к риску, что возвращать средства придется в судебном порядке.

Чтобы обезопасить себя и задаток, избежать скрытой продажи или завышения цены объекта, эксперты с большим опытом работы с жилой и нежилой недвижимостью рекомендуют заранее посмотреть варианты предложений, учесть риски, составить доверенность и предварительный договор, где будет указана ответственность сторон. Также профессионалы советуют заключить соглашение, ограничивающее продавца в действиях в отношении продаваемой жилплощади.

Схема 3. Продажа квартиры из-под залога

1. Когда у покупателя есть свои деньги на покупку квартиры.
   В этом случае сделка проводится следующим образом:
   • Продавец запрашивает у банка согласие на продажу квартиры с сохранением обременения.
   • Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи.
   • В банковскую ячейку или на аккредитив закладываются деньги для расчетов. Обычно сумма делится на две части: сумма в погашение долга по кредиту и разница между ценой квартиры и первой суммой.
   • Договор и согласие банка на проведение сделки передается на госрегистрацию. В этом случае обременение снимается не сразу; оно остается на квартире, которую приобрел покупатель.
   • После регистрации сделки первая сумма переводится в счет погашения долга продавца перед банком. После того как ипотечный кредит погашен, банк выдает покупателю документы для снятия залога либо сам снимает обременение, а покупатель получает «чистую» квартиру.

   К чему нужно быть готовым при продаже квартиры в ипотеке

   Несколько лет назад избавиться от квартиры в залоге было бы сложнее, потому что такие сделки считались более экзотическими. Хоть в 2022-м рынок ипотеки и показал оглушительный спад, до этого он активно рос благодаря низким ставкам. Так что и продажа квартир из-под залога стала более-менее рядовым событием. Такое возникает очень просто: чем больше квартир покупают в ипотеку, тем больше из-под неё продают.

   Тем более что сейчас желание сбыть жильё часто вызвано не только личными мотивами, но и геополитическими. То есть на рынке появляются отличные квартиры, которые в других обстоятельствах никто бы не продавал. Что на руку покупателям.

   И всё же, продавая квартиру из-под залога, стоит быть готовым к тому, что поиск покупателя может занять больше времени. Не исключено также, что вам придётся несколько снизить цену относительно рыночной. В остальном это совсем не безнадёжная сделка, которую под силу осуществить.

   Условия переуступки долга

   Поскольку механизм еще не получил массового распространения, официально его предлагает только один банк в России — Сбер. Соответственно, ипотека, которую можно переоформить, должна быть оформлена именно в этом банке. Услуга была запущена в 2023 году, а первая сделка через переуступку ипотечного долга состоялась в Архангельской области.

   Для того чтобы переоформить на себя кредитный договор, покупатель должен соответствовать стандартным требованиям банка: иметь гражданство РФ, быть не моложе 18 и не старше 75 лет, работать на последнем месте от трех месяцев. Дополнительно для того, чтобы сделка стала возможной, должны совпасть ряд условий.

   • Возможность покупателя покрыть разницу между ценой объекта и остатком долга по ипотеке. Причем в некоторых случаях сумма, которую нужно иметь на руках, получается немаленькой. К примеру, квартира продается за 5 млн рублей, а по ипотеке за нее осталось выплатить 2 миллиона. Для перевода долга банк сможет выдать кредит в сумме остатка по ипотеке, то есть 2 млн рублей. Остальное покупателю придется оплатить за счет собственных средств. Если такой суммы на руках нет, придется оформлять обычную ипотеку по актуальной высокой ставке.
   • Возможность покупателя подтвердить доход, достаточный для оформления ипотеки. Необходимый размер заработка рассчитывается банком индивидуально и зависит от суммы перенимаемого кредита, срока и действующей по данному кредиту процентной ставки.

   Документы для продажи квартиры в ипотеке

   Перечень документов в различных ситуациях может меняться. Перечислим максимально полный список, что потребуется предоставить:

   1. Паспорта всех собственников квартиры (а также свидетельство о рождении, если собственниками являются несовершеннолетние дети).
   2. Выписка из ЕГРН на квартиру.
   3. Документ – основание возникновения права на собственность (например, завещание или договор купли-продажи).
   4. Технический паспорт жилого помещения с экспликацией.
   5. Справка об оценке квартиры, выданная организацией, одобренной банком.
   6. Справка о зарегистрированных в квартире гражданах.
   7. Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
   8. Разрешение от органа опеки и попечительства, если собственниками являются несовершеннолетние дети.
   9. Согласие супруга, заверенное нотариально, если имущество приобреталось в зарегистрированном браке.

   Пока долг по ипотеке полностью не погашен, вы не вправе продать квартиру без согласия банка. Получить его можно при личном обращении в кредитное учреждение с заявлением.

   Инструкция — как продать ипотечную недвижимость?

   • Возьмите все необходимые документы и обратитесь в банк.

   • Узнайте точную сумму долга и получите одобрение.

   • После согласия банка выставьте недвижимость на продажу.

   • Воспользуйтесь одним из способов: досрочно рассчитайтесь с ипотекой вырученными с продажи деньгами; доверьте продажу недвижимости банку; найдите покупателя, который будет готов внести задаток, равный сумме ипотечного долга; продайте недвижимость вместе с долгами.

   • Залоговое обременение снимут, когда деньги поступят в банк и долги по ипотеке будут полностью закрыты.

   • Передайте права собственности через Росреестр, после того как подпишите сделку.

   Причины смены квартиры

   В зависимости от причин, по которым необходим смена квартиры, вопрос купли-продажи недвижимости может быть решен по-разному. Риелторы отмечают, что наиболее популярными причинами смены одной квартиры, приобретенной в ипотеку, на другую, купленную по той же программе, являются:

   • улучшение материального положения заемщика или увеличение семьи. Нередко ипотеку оформляют молодые семьи, которые после появления детей стремятся улучшить свои жилищные условия;
   • изменение семейных обстоятельств. Именно так завуалировано заемщики называют развод, когда требуется продать недвижимость, приобретенную в браке, разделить деньги и приобрести квартиры меньшего размера;
   • ухудшение материального положения. Ипотечные кредиты банки выдают не только в рублях, но и в долларах или евро. За последние пару лет отечественная валюта обесценилась более чем в два раза, причем зарплаты остались на прежнем уровне, и теперь многие семьи просто не в состоянии выплачивать взятый кредит.

   Могут быть и другие причины, по которым заемщику необходимо сменить жилье, например, переход на новое место работы и нежелание добираться туда через весь город.

   Продажа покупателю, который оформляет ипотеку

   В таком случае идеальна ситуация, когда у покупателя есть сумма, необходимая для погашения ипотеки. Продавец за полученные деньги расплачивается с банком и снимает все ограничения. После этого покупатель предоставляет необходимые для совершения сделки документы и оформляет ипотеку, а продавец получает остаток средств от банка.

   Желательно, чтобы ипотека бралась в том же банке. Тогда можно рассчитывать на более быструю и простую процедуру, а документы будущего покупателя можно приложить к заявлению с просьбой разрешить досрочное погашение ипотеки.

   Оформление покупателей ипотеки в том же банке идеально и для продавца, и для покупателя. В некоторых случаях банк готов провести «замену заемщика» по договору ипотеки.

   Продаем квартиру через банк

   В основном, вариант продажи через банк применяют в случаях, когда у заемщика возникли серьезные финансовые проблемы и он не может больше оплачивать ипотеку. Такая жилая площадь уходит с молотка через специализированные площадки. Происходит это следующим образом:

   • Получается согласие обеих сторон — заимодателя и собственника квартиры. Соглашение о продаже подписывается при помощи банковских структур.
   • Далее проводят оценку жилья и выставляют его на аукцион.
   • В течении неопределенного времени подыскивается покупатель. Если торги затягиваются, то цену на недвижимость постепенно снижают. Мнение заемщика по поводу стоимости уже не играет никакой роли.
   • При заключении сделки, покупатель также делит основную сумму между банком и продавцом.
   • После заключения договора купли-продажи, обременение снимается, продавец получает оставшуюся сумму (если таковая будет) и квартира уходит новому владельцу.

   Можно ли продать квартиру в ипотеке

   Каждого третьего заемщика волнует вопрос: можно ли продать имущество, которое было приобретено за счет заемных средств? Поскольку данный продукт выдается на длительный срок, то кредиторы понимают, что могут случиться непредвиденные ситуации, поэтому в большинстве случаев не против продажи имущества.

   Если внимательно изучить условия кредитного договора, то можно не только получить ответ на данный вопрос, но и узнать что следует для этого сделать. В кредитном договоре прописываются условия продажи, которые следует просто внимательно изучить.

   На практике актуальны следующие варианты продажи:

   • Погашение долга ранее срока. Для такой сделки потребуется найти покупателя, который не против будет приобрести квартиру, обремененную залогом.
   • Перекредитование. Данный вариант подходит тем заемщикам, которые могут оформить кредит на более выгодных условиях, с целью погашения имеющегося ипотечного долга.
   • Смена заемщика. В этом случае потребуется найти покупателя, который согласится взять на себя ипотечный долг. Заемщик сможет получить только те средства, которые он выплатил финансовой компании, в счет погашения долга.

   Получается, можно продать имущество, не выплатив ипотеку. Единственное, о чем необходимо помнить, что к данному вопросу следует подходить крайне ответственно.

   Почему у людей возникает желание продать ипотечное имущество?

   Причин тому может быть масса, но самая главная из них – потеря дохода, достаточного для погашения долга. Часть людей, урезав ежемесячные расходы, продолжает тащить непосильный груз, страдая при этом морально и физически.

   Но другая часть, взвесив все «за» и «против», принимает решение избавиться от имущества, за которое приходится платить непомерную в сложившихся обстоятельствах цену.

   Перечислю все причины продажи квартиры в ипотеке:

   • потеря дохода;
   • необходимость в приобретении более просторного жилья;
   • желание заработать на сделке перепродажи;
   • личные причины – развод, женитьба, переезд в другой город (страну).

   Теперь подробнее о каждой из причин.

   
   

   Похожие записи:

   • Стали известны точные даты повышения пенсий и выплат в 2024 году
   • Права гражданина имеющего внж в беларуси 2023
   • Как выписаться из квартиры: через Госуслуги и не только