Как арендодателю уступить денежные требования по договору аренды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как арендодателю уступить денежные требования по договору аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Существенным условием, без которого сделка по уступке права требования будет считаться недействительной, выступает предмет договора, например, уплата деньг, передача имущества, выполнение работ или оказание услуги.

Кто является стороной договора цессии?

В цессии участвуют три стороны: должник, цедент (старый кредитор) и цессионарий (новый кредитор). Сторонами могут быть как физические, так и юридические лица.

При этом договор цессии может быть как трехсторонним, так и двухсторонним, т.е. цедент и цессионарий могут заключить сделку без участия должника.

---

Может ли договор цессии быть безвозмездным?

Стороны сами определяют, положен ли выкуп за право требования, т.е. договор цессии может быть возмездным или безвозмездным. Но по безвозмездной цессии есть ограничение. Сделку не могут заключать между собой коммерческие организации, индивидуальные предприниматели, и коммерческие организации с индивидуальными предпринимателями. Такой договор будет считаться ничтожным.

---

Риски по договору цессии

• Когда происходит подписание договора цессии, всем сторонам рекомендуется тщательно ознакомиться с каждым пунктом документа. Особенное внимание стоит обратить на отдельные пункты.
• Предмет договора. Объектом будет считаться конкретная сумма задолженности, которую нужно подтвердить необходимыми документами.
• Основание договора. Здесь идёт отсылка к конкретному договору передающего права и должника, который был изначально.
• Бывает так, что помимо личной подписи или печати фирмы, согласие с условиями договора выражается отдельным дополнением к документу в виде, например, информационного письма.
• Если все стороны договора – юрлица, требуется тщательная проверка всех реквизитов, учредительных бумаг, которые будут подтверждать права и регистрацию в государственном реестре.
• Если будут допущены ошибки, или информация будет отображена так, что её можно неправильно понять, то можно добиться негативного результата по договору, или вовсе прийти к его недействительности.
• Когда создаётся макет договора, не стесняйтесь обращаться к юристам, пусть даже платным. Профессионал сэкономит вам и время и позволит избежать многих рисков.

Бухгалтерские проводки цессии

Поскольку в договоре переуступки принимают участие имущественные активы, это действие должно иметь адекватное отражение в бухгалтерской отчетности организаций-сторон договора. Цедент будет отражать выбытие активов, а цессионарий – их поступление.

Деньги, полученные цедентом в качестве вознаграждения за продажу права требования долга, являются выручкой и отражаются на балансе как поступивший доход. Первичный кредитор должен показать, что переуступил дебиторскую задолженность третьему лицу, для чего она сначала выделяется проводкой: дебет 377 «Расчеты с прочими дебиторами», кредит 361 «Расчеты с отечественными покупателями».

Погашение этой задолженности берет на себя цессионарий, за что цедент получает свой финансовый профит: дебет субсчета 949 «Прочие расходы операционной деятельности» в корреспонденции с кредитом 361.

После получения средств в проводке указывается, что в результате договора цессии право реализовано с определенной суммой прихода: дебет 311 «Текущие счета в национальной валюте», кредит 377.

Цессионарий принимает «приобретенный» долг к бухучету, причем не имеет значения, когда он намеревается его истребовать и намеревается ли вообще. Статья учета – финансовые вложения, где объект отражается по первоначальной стоимости: того вознаграждения, которое было выплачено цеденту за приобретение этого права. Если долг начнет погашаться, эти цифры следует заносить в состав операционных расходов. Проводки будут следующими:

• дебет 377, кредит 685 «Расчеты с прочими кредиторами» – учет дебиторской задолженности по договору цессии на обозначенную сумму;
• дебет 685, кредит 311 – вознаграждение за переуступку права;
• дебет 311, кредит 377 – получение денег от должника в погашение долга (если оно воспоследовало);
• дебет 377, кредит 745 «Доход от безвозмездно полученных активов» – отражение суммы дохода по договору цессии.

Должник вносит изменения в бухгалтерский учет только в момент, когда им получено уведомление о смене кредитора. Проводкой он ликвидирует свою задолженность цеденту, переадресовывая ее новому кредитору: дебет 631 «Расчеты с отечественными поставщиками», кредит 685.

Как проводится цессия по 44-ФЗ

Исполнитель имеет право переуступить требование оплаты до оказания услуг по условиям соглашения. Для заказчика при этом изменится только получатель средств. Более того, поставщик может уступить право требования еще до подписания контракта, о чем говорится в ст. 388.1 ГК РФ, абз. 13 п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120.

Поставщик может уступить часть долга, тогда в документах должны быть обозначены несколько получателей оплаты. То есть исполнитель контракта и новый получатель, причем, согласно ст. 384 ГК РФ, новых получателей может быть несколько.

Поставщик должен сам выполнить условия контракта, но может переуступить право требования оплаты. Для заказчика не играет серьезной роли, кому именно будут перечислены средства, главное, чтобы он успел вовремя среагировать на переуступку права – так удастся избежать повторной оплаты. Именно об этом говорится в определении ВС РФ от 20.04.2017 г. по делу № 307-ЭС16-19959.

При работе с цессией по 44-ФЗ заказчику следует придерживаться таких правил:

1. Необходимо изменить получателя платежа, как только от исполнителя контракта получено уведомление о цессии. Согласия заказчика на переуступку в данном случае не требуется.
2. Заказчику не нужно иметь на руках договор цессии, так как он не имеет отношения к данному документу (ст. 385 ГК РФ).
3. Дополнительное соглашение к контракту не заключается, поскольку цессия не влияет на условия контракта и обязательства сторон. Исполнитель остается прежним, он несет гарантийные обязательства, на него ложится ответственность в случае нарушения условий соглашения, о чем говорится в п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120.
4. Оплата новому получателю производится на условиях, установленных в процессе подписи основного контракта. Цессия изменяет исключительно получателя средств. Если в процессе приемки возникли претензии к качеству товара, от него нужно отказаться, как и от оплаты контракта (ст. 386 ГК РФ).
5. Подтверждение цессии необходимо лишь в том случае, когда заказчик получил уведомление от нового получателя оплаты. Нужно запросить подтверждение у изначально установленного поставщика либо акт передачи права требования от нового получателя. Средства не могут быть переведены, пока заказчик не увидит доказательства перехода прав требования (абз. 2 п. 1 ст. 385 ГК РФ).

Как говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, сейчас случаи недобросовестности продавцов при переуступке встречаются все реже, но перед сделкой все-таки необходима проверка по ряду факторов. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, минимальный чек-лист для покупателя жилья по договору цессии включает в себя следующие пункты:

• во-первых, покупателю необходимо проверить, внес ли дольщик все платежи по ДДУ. Для этого нужно запросить у застройщика справку об исполнении финансовых обязательств и квитанции на общую сумму ДДУ у продавца;
• во-вторых, ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН, это можно проверить по штампу на оригинале договора или заказать выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома;
• в-третьих, необходимо удостовериться в отсутствии залога прав по ДДУ. Об этом свидетельствует штамп на оригинале ДДУ, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Отсутствие залога также можно проверить в выписке ЕГРН;
• в-четвертых, следует проверить самого продавца. Нужно узнать, не является ли продавец банкротом, фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов и действителен ли его паспорт. Эту информацию можно получить на сайтах городского суда, Федеральной службы судебных приставов, Единого федерального реестра сведений о банкротстве, Главного управления по вопросам миграции МВД России.

В случае долевого строительства соглашение цессии подтверждает передачу прав на жилье от дольщика сторонним лицам. Но поскольку жилье еще не построено, дольщик передает право требования, а не право собственности.

Когда речь идет о недостроенных жилых объектах, всегда нужна регистрация договора в Росреестре. Передача права по ДДУ имеет и другие особенности:

• часто строительная компания требует комиссию за передачу по ДДУ. Оспорить этот шаг в суде можно, но процесс занимает время, за которое дом может быть передан в использование;

• с момента регистрации ДДУ до подписания документа о передаче прав – в этот период и оформляют договор цессии;

• в случае с ипотечными квартирами потребуется согласование договора в банке.

При составлении договора цессии ДДУ важно указать:

• данные сторон;

• дату вступления договора в силу;

• обязанности и права сторон;

• разрешение от компании застройщика;

• предмет сделки;

• меры ответственности в случае невыполнения обязанностей.

Какие требования можно уступать

Можно уступить денежное или неденежное требование, которое принадлежит первоначальному кредитору на основании какого-либо обязательства (из договора, из причинения вреда имуществу, из неосновательного обогащения).

Что можно уступить:

1. Право требовать убытки;
2. Право требовать неустойку;
3. Требование о возврате уплаченного аванса.

Внимание! Нельзя уступить право требовать уплатить аванс по договору. Так как в случае неуплаты аванса кредитор вправе только отказать от выполнения встречных обязательств.

Можно ли уступить часть требования?

Денежное требование можно уступить по частям, но в договоре цессии должны быть четко указана сумма или период (для периодических платежей).

Часть неденежного требования можно уступить при наличии двух условий:

• оно делимо (например, можно уступить требование части товаров),
• исполнение не станет для должника более обременительным (например, часть товаров придется вести во Владивосток, а остальные — в Калининград).

Можно ли уступить ранее полученное по договору цессии требование?

Это возможно. Нельзя уступить одно и то же требование одновременно двум кредиторам. Но цессионарий может продать приобретенное требование другому лицу.

Можно ли уступить будущее требование?

Как признать недействительным договор цессии

Можно признать договор цессии недействительным по общим основаниям, указанным в ГК, например:

• как мнимую или притворную сделку (ст. 170 ГК РФ),
• как сделку, совершенную без согласия органа юридического лица (ст. 173.1 ГК РФ).

Кроме того, договор уступки неденежного требования можно признать недействительным, если:

• уступка совершена вопреки запрету, установленному договором с должником (п. 4 ст. 388 ГК РФ);
• цедент и цессионарий нарушили условия, на которых должник дал необходимое согласие на совершение уступки (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ, п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25);
• уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника, совершена без согласия должника (Определение Верховного Суда РФ от 22.10.2013 N 64-КГ13-7).

Суд признает договор недействительным, если цессионарий знал или должен был знать об указанных обстоятельствах. При этом должник должен доказать, что уступка нарушила его права и законные интересы (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).

Если договор цессии признан недействительным, то правовые последствия по нему не возникают, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Цессионарий по недействительному договору не приобретает требование к должнику, а стороны не смогут требовать друг от друга исполнения обязанностей, установленных такимдоговором и должны вернуть друг другу все полученное по недействительной сделке.

Если до признания договора уступки недействительным должник успел исполнить обязательство новому кредитору, полученное им становится неосновательным обогащением, которое он должен передать цеденту (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.02.2014 N 14680/13).

Процедура переуступки лизинга: пошаговый алгоритм

В соответствии с ГК РФ 3 Уступка требования (цессия) проводится в регламентированной последовательности.

1. Инициатору процедуры необходимо уведомить другую сторону о своих планах, попросить дать согласие на проведение операции. Подачу запроса могут инициировать любые участники, указанные в договоре.
2. Вторая сторона получает обращение и проводит его анализ. После завершения проверки – дает согласие или предлагает собственный вариант решения по запросу.
3. Оговаривается вариант переуступки, все условия цессии.
4. Арендатор проводит глубокий анализ документов, переданных третьей стороной.
5. Все стороны заключают новый договор цессии.
6. Вместе с новым арендатором лизингодатель заключает официальный договор на заранее оговоренных условиях.

Оплата по договору цессии

По общему правилу устанавливается возмездность любого договора, что относится и к договору цессии. Непосредственно возмездность цессии законом не предусмотрена, поэтому стороны могут передать право требования бесплатно.

Важно учитывать то, что дарение между коммерческими организациями запрещено, что исключает допустимость заключения бесплатной цессии (такие договоры являются недействительными). Но старый и новый кредиторы могут «бесплатность» скрыть под существенной отсрочкой платежа. К примеру, можно растянуть срок оплаты на длительный срок, или предусмотреть оплату после поступления денег от должника.

Сама по себе отсрочка не приводит к недействительности договора цессии, но такая хитрость кредиторов может учитываться, к примеру, при банкротстве первоначального кредитора. В этом случае уступка может приводить к утрате активов банкрота.

Документы, служащие подтверждением прав нового кредитора

Прежде всего, таким документом является само соглашение об уступке права (требования), оформленное должным образом с четким изложением передаваемых прав и их объемом.

Должнику необходимо обратить внимание на форму, в которой такая сделка совершена. Форма данного соглашения должна соответствовать форме сделки, из которой и возникло право, являющееся предметом цессии. Другими словами, если право (требование), перешедшее по договору цессии, вытекает из договора, совершенного в простой письменной форме или нотариальной форме, то и сам договор цессии должен быть совершен в той же форме.

В договоре должны быть четко поименованы цедент, цессионарий и должник.

Ещё один важный момент — это условие о предмете соглашения, так как если предмет не согласован, договор является незаключенным и не влечет никаких юридических последствий. В данном случае предмет – это уступаемое право, поэтому в договоре уступки права (требования) должно содержаться точное указание на то, какое именно право и в каком объеме переходит к новому кредитору, а также основание его возникновения. В договоре уступки права (требования) должно быть точное указание о сумме выплаты по принятым работам или предметам, а также сроков их оплаты или просроченной задолженности с указанием всех подтверждающих это документов (актов приемки, счетов, писем о задолженности и т.п.)

Например, в договоре уступки права (требования) может содержаться указание на акты приемки выполненных работ, по которым оплата должником не произведена, с приложением упомянутых актов приемки к договору цессии (Постановление ФАС Московского округа от 16.06.2010 N КГ-А40/5767-10-Б-1,2).

Если договор цессии не соответствует всем вышеназванным требованиям, и должник, имея возможность установить это несоответствие, тем не менее, исполнил обязательство новому кредитору, то в случае последующего признания договора недействительным, должник не вправе будет претендовать на статус добросовестного лица, и его обязательство перед первоначальным кредитором не будет считаться погашенным. Напротив, если же будет доказано, что должник не знал и не мог знать о незаключенности договора, то исполнение будет признано надлежащим.

При этом нужно учитывать, что акт сверки расчетов, подписанный должником и первоначальным кредитором, сам по себе не является достаточным доказательством существования требования (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.04.2005 по делу N А11-2553/2003-К1-9/136).

Понятно, что после предоставления цессионарием необходимых доказательств перехода к нему прав, с указанием в уведомлении реквизитов для исполнения обязательства, должник становится обязанным перед этим кредитором (в той части, в которой права были переданы), а первоначальный кредитор утрачивает право требования к должнику. Другими словами, с этого момента должник обязан исполнить обязательство новому кредитору, и никому другому. («В силу положений, предусмотренных статьями 312, 382, 385 ГК РФ, должник при предоставлении ему доказательств перехода права (требования) к новому кредитору не вправе не исполнять обязательство данному лицу» — постановление Президиума ВАС РФ от 23 ноября 2004 г. N 8414/04.)

Новинки проекта гражданского кодекса

Проект внесения изменений ГК, разработанный в конце 2010 года во исполнение указа президента от 18 июля 2008 года «О совершенствовании гражданского законодательства» Советом при президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, предусматривает ряд существенных изменений в нормы, регулирующие институт уступки права требования.

В частности, более четко проработан вопрос об уведомлении должника. В новом кодексе более четко будет прописана норма ст. 385 ГК. Уведомление, полученное как от цедента, так и от цессионария, будут «иметь силу для должника», кроме того, в закон попадет установившееся судебной практикой правило о том, что получение уведомления от первоначального кредитора доже без доказательств будет влечь обязанность должника не вправе не исполнять обязательство новому кредитору. Также в этой статье будет разрешен вопрос о последствиях получения должником нескольких уведомлений о переходах права. В этом случае он должен исполнить обязательство в соответствии с уведомлением о последнем переходе права.

До настоящего момента в практике не было единого мнения о правовом значении запрета уступки права, установленного соглашением должника и кредитора. Разработчиками проекта внесена ясность. Такой запрет не лишит силы саму цессию, и не повлечет расторжение договора, из которого возникло переданное право, но тем не менее отрицательные последствия для нарушившего такой запрет кредитора все же возникнут, — ответственность перед должником за нарушение договора.

Проектом разрешен доктринальный спор о моменте перехода требования при совершении цессии. Таким моментом должен считаться момент заключения договора, но стороны могут иначе урегулировать этот вопрос.

В целом же планируемые изменения можно отметить как положительные. Внесение Проекта в Госдуму планируется в феврале будущего года.

Похожие записи:

• Льготы ветеранам боевых действий
• Почему измерить площадь квартиры не так-то просто?
• МОЖНО ЛИ ВЕРНУТЬ ТРИММЕР ДЛЯ БОРОДЫ В МАГАЗИН